Acheter des parts de SCPI en démembrement est-il une bonne affaire?

Investir dans la pierre est toujours une bonne affaire rentable. Plusieurs solutions sont possibles pour ceux qui veulent se plonger dans ce type d’investissement : une opération classique d’achat et de revente de bien immobilier, un marché de location, un investissement dans la SCPI, un investissement dan HEPAD etc. De plus, il existe plusieurs dispositifs et statut qui permettent une optimisation en matière de fiscalité, d’impôt et de rentabilité. Parmi ces mesures, un démembrement de la SCPI est une des solutions qui présente de nombreux avantages.

Il est possible d’acheter des parts d’une SCPI en démembrement 

Comme indiqué ci-dessus, acheter des parts de SCPI est une solution pour faire fructifier son argent. Pour cela, il y a deux possibilités : acheter en pleine propriété ou acheter en démembrement. En cas de démembrement, seule la nue-propriété est acquise, la pleine propriété étant récupérée quelques années plus tard, au terme du contrat fixé lors de la signature d’acte.

Le démembrement de SCPI est un des modes d’acquisition qui peut se faire soit avec un moyen d’achat au comptant, soit à crédit. L’acquisition peut se faire auprès de presque toutes les sociétés de gestion. De manière générale, c’est l’épargnant qui se porte acquéreur de la nue-propriété. Les personnes morales, qui ont plus d’excédent de trésorerie à placer, achètent l’usufruit des parts.

A noter que pour réaliser cette opération, l’épargnant peut contacter directement la société de gestion de SCPI ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller financier ou une plateforme de distribution.

Acheter des parts SCPI en démembrement présente plusieurs avantages 

Cette opération d’achat est gagnant-gagnant pour les deux acquéreurs : l’épargnant (le nu propriétaire) et l’entreprise (l’usufruitier). Comme un démembrement d’une propriété classique, celui des parts de SCPI présente des avantages multiples

Un complément de revenus à la retraite

Il permet au nu propriétaire de différer la perception de loyers. Nombreux épargnants placent leur argent dans cette opération pour but de réparer leur retraite, la période où le revenu mensuel est moins important suite à l’arrêt d’activité professionnelle. Il peut donc coïncider le terme du démembrement avec l’âge de son départ pour pouvoir compenser cette baisse de revenus.  

Une décote intéressant sur le prix d’achat des parts

Puisque l’épargnant accepte de renoncer à la perception des loyers, il peut profiter d’une décote importante sur un prix d’achat des parts d’environ 20% sur 5 ans et 32 % sur 10ans. Cette décote augmente en fonction de la durée d’acte.

Dans la pratique, les sociétés de gestion utilisent le terme « clés de répartition » pour parler de décote. Par exemple pour une décote de 20%, la clé de répartition correspond à 80%. Ainsi, un épargnant ne paie que 80% du prix de vente pour acquérir la nue-propriété de la part de SCPI. Cette clé de répartition est définie selon la table des notaires. Cependant, les sociétés de gestion ont quelque peu la possibilité de moduler ce taux. Il est donc possible d’obtenir un taux de décote plus ou moins avantageux selon les sociétés de gestion.

Avantages fiscaux en matière d’impôt sur les revenus, IFI

Le fait de ne pas recevoir de loyers issus de son achat des parts de SCPI pendant un certain temps, cet investissement n’est logiquement pas soumis à aucune fiscalité, et sort donc de l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière pour les plus fortunés.  

Au terme du démembrement, la pleine propriété est récupérée. Le nu propriété devient plein propriétaire et peut bénéficier des loyers des parts. De plus, il bénéficie d’une exonération fiscale sur cette opération.

Un calcul de plus-value optimisé

Le nu propriétaire peut bénéficier d’un calcul de plus-value optimisé s’il décide de vendre les parts de SCPI. La plus value sur la vente sera calculé sur la valeur réelle des parts et non pas sur la valeur décotée payée. Par exemple, l’épargnant a payé 70€ au lieu de 100€ de prix des parts. S’il vend ses parts pour 150€, la plus-value générée sera de 50€ (soit 150€ – 100€) et non pas 80€ (150€ – 70€).

Un placement de trésorerie pour les entreprises – l’usufruitier

Pour les entreprises à l’IR ou à l’IS, il s’agit d’un placement de trésorerie à court et moyen terme. Ce placement lui permet de bénéficier d’une décote des parts et percevoir des revenus dès la première année d’investissement, pendant la période de démembrement. Ainsi, le montant investi de départ sera rapidement remboursé.

A noter qu’une personne physique pourrait également acheter l’usufruit des parts, s’il souhaite percevoir des revenus complémentaires dès le départ de son investissement ou s’il souhaite utiliser du déficit foncier avant qu’il ne soit perdu.