Auteur/autrice : temporama

Nous avons bien compris le principe de la SCPI, un investissement qui peut rapporter un rendement net jusqu’à 6%. Il s’agit jusqu’à présent d’un placement dont la rentabilité est la plus performante sur le marché. Il passe désormais devant l’achat d’un bien immobilier locatif, un achat privilégié autrefois par les épargnants désireux d’investir leur agent.

Aujourd’hui, les investisseurs ont le choix d’investir dans différents types de SCPI : immobilier professionnel, résidentiel ou encore logistique.

Devenir propriétaire d’un fonds immobilier grâce à la SCPI

La SCPI promet un investissement sans avoir à se soucier de la gestion tout en percevant des loyers. En un clic, depuis chez soi, toutes les personnes qui souhaitent faire fructifier leur agent peuvent devenir propriétaire d’un bien immobilier sans effort. Bien sûr, le rendement sera à la hauteur de montant investi. Ce placement s’avère plus intéressant que l’assurance de vie en fonds euros, ou un placement locatif traditionnel.

Pourquoi investir dans des SCPI logistiques en 2021 ?

On a vu, jusqu’à présent, les SCPI sur les marchés de l’immobilier de santé comme les cliniques, les EHPAD ou les laboratoires pharmaceutiques.  

Aujourd’hui, elles se diversifient encore plus pour répondre aux besoins des investisseurs. Elles sont présentes dans de nombreux secteurs dont la logistique. Les entrepôts logistiques sont devenus un marché ultra-rentable grâce à la croissance exponentielle du e-commerce. La pandémie Covid-19 ne fait que propulser ce secteur déjà rentable, tel le cas de l’achat de container. La demande de ces lieux de stockage est à son plus haut point actuellement.

scpi logistique

Depuis la crise sanitaire Covid-19, le mode de consommation a changé. De plus en plus d’achats passent sur internet. Les consommateurs n’ont plus besoin de bouger. En quelques clics, ils ont les marchandises dont ils sont besoin aux pieds de leur porte. Ce nouveau mode de consommation leur plait. Non seulement, il leur permet de gagner du temps considérable, mais le choix de produit est très large. Les vendeurs, face à la concurrence féroce, sont obligés de se démarquer pour rester compétitif. Et cela passe par la qualité du service de livraison irréprochable, donc un lieu de stockage de proximité, un entrepôt robotisé pour assurer la chaine d’approvisionnement et de production.  

Ce phénomène a fait exploser la demande immobilière de la part des acteurs économiques spécialisés dans le domaine de logistique. C’est ainsi l’occasion pour les épargnants de profiter de la situation en investissant massivement dans cette niche très porteuse. Et un des moyens de le réaliser est de souscrire à des parts dans une SCPI logistique.

Comment investir dans une SCPI logistique ?

Le rendement est un des critères de choix d’investissement. Et c’est aussi la raison qui attire les épargnants à s’intéresser à la SCPI logistique.

Néanmoins, la décision ne doit pas être prise à la légère. Pour éviter tous risques, il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour déterminer le meilleur placement, et ainsi optimiser la rentabilité. La centrale des SCPI regroupe tous les professionnels indépendants. La plateforme propose un accompagnement sur-mesure en fonction de chaque projet de chacun.

Il est toujours plus judicieux de diversifier son portefeuille : SCPI de santé, SCPI européennes et SCPI logistiques, pour minimiser les risques et maximiser le rendement.

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Vous rêvez d’acheter un bien à Paris, mais il est juste hors de prix. Vous avez un budget limité qui ne vous donne pas la possibilité de devenir propriétaire. Il est vrai que classiquement il faut un budget conséquent ou une capacité d’emprunt confortable pour pouvoir financer un bien immobilier. Sans cela, le rêve le devenir pleine propriétaire peut être difficilement réalisable. Cependant, il existe bien un moyen pour payer son logement à prix réduit. Cela peut se faire via un bail emphytéotique. De quoi s’agit-il ? comment fonctionne-t-il exactement ?

Le bail emphytéotique, en quoi consiste-il ?

Acheter les murs de son logement et payer un loyer pour l’occupation du foncier, telle est la philosophie du bail emphytéotique. Cette pratique a été utilisée pour rendre accessible à la propriété d’un logement. Pas très connue au grand public, cette particularité juridique est très bien connue des notaires.

Le bail emphytéotique consiste à dissocier le mur de l’habitat du foncier. Cela veut dire que le propriétaire est simplement propriétaire du mur mais reste locataire du terrain. Il paie la redevance au propriétaire du terrain qui est, dans la plupart du temps, la collectivité locale ou un acteur institutionnel. Le bail dure en générale entre 18 et 99 ans et est souvent renouvelable.

Ce dispositif a été encouragé par l’Etat pour dissocier le foncier et la construction. D’ailleurs, la commercialisation de 500 logements, dans les ZAC des 13ème, 14ème, 18ème et 20ème, au prix de 5000€ le mètre carré à partir de 2022 a été annoncée par la ville de Paris. Une bonne nouvelle pour ce qui veulent ou doivent absolument rester à Paris.

Quels sont les biens concernés par le bail emphytéotique ?

Comment dit ci-dessus, le bail emphytéotique est un des moyens pour acheter moins cher lorsqu’on a un budget limité. Cependant, ce dispositif ne concerne que certaines zones. Ainsi, une très petite minorité de logements est vendue avec ce type de bail.

Parmi les biens mis en vente, on retrouve toutes types de typologies : appartement, maison individuelle, parking ou garage. Par exemple, de nombreux immeubles d’habitations à Lyon, surtout dans le 3ème et 6ème appartiennent aux Hospices Civils de Lyon depuis plus d’un siècle.

Comment fonctionne le bail emphytéotique ?

En fait, le transfert de propriétaire avec ce contrat s’effectue comme une transaction achat-vente traditionnelle chez un notaire. Dans l’acte d’achat, tout est indiqué : la date de fin de contrat, la durée, le montant du loyer et son mode d’indexation. Toutefois, il est possible que certaines clauses anti spéculatives qui interdisent la cession du bail avant une certaine date, soient inclues dans l’acte.

Comme les autres, le propriétaire du bien en bail emphytéotique ont l’obligation de payer les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation et payer les charges de copropriétés. De plus, il doit payer le loyer du foncier, une somme symbolique, souvent quelques centaines d’euros par an.

Quels sont les risques du bail emphytéotique ?

Un des risques principaux de ce type de transaction est bien le non renouvellement du bail. Le propriétaire du mur risque de perdre son bien après avoir payé pendant plusieurs années. Dans ce cas, c’est un crédit immobilier à fonds perdu.

Dans la réalité, il est arrivé très rarement que le bail ne soit renouvelé. A Lyon, par exemple, les HCL ont déjà renouvelé à plusieurs reprises les baux. Une indemnisation financière a même été prévue pour l’emphytéote en cas de non renouvellement de contrat. Mais, la bonne nouvelle est que certaines villes, acceptent même céder le terrain aux emphytéotes qui font la demande, tel le cas de la ville Hyères.

Outre le risque de se retrouver sans logement à la fin du contrat, le loyer peut être majoré. En effet, rien n’interdit le propriétaire du foncier de réactualiser pour se rapprocher du tarif du marché privé.

En fin, le dernier point concerne la demande de prêt pour financer l’opération. En effet, les établissements de crédits sont très prudents car la prise de garantie est en jeux. Seulement quelques banques sont habituées à ce genre de dossier et acceptent d’accorder le crédit immobilier , sous certaines conditions. Ainsi les emprunteurs n’ont pas de large choix pour financer leur projet.  

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Savez vous qu’on peut négocier le prix de vente lors d’un achat immobilier ? En fait, tout est négociable, comme le taux ou l’assurance d’emprunt. Il suffit simplement de bien cerner le sujet, analyser les informations sur le sujet et structurer nos idées pour pouvoir obtenir un juste prix qui nous convient.

La négociation lors d’un achat d’un bien immobilier est une étape délicate et nécessite une préparation pour remporter le bien tant désiré. Pour bien réussir l’opération, voici la check-list indispensable

  1. Se renseigner sur l’état du marché immobilier local.
  2. Se renseigner sur la date de mise en vente du logement.
  3. Repérer les points faibles du logement que vous avez visité.
  4. Préparer les arguments à l’avance.
  5. Examiner le budget.
  6. Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix.

Se renseigner sur l’état du marché immobilier local

La première étape, lorsque vous avez trouvé le bien idéal est de se renseigner sur l’état du marché immobilier local. Les informations obtenues lors de cette démarche vous permettent d’avoir une idée sur le prix moyen au m² auquel se vendent les biens similaires. Les données sont disponibles part tout. Il n’est pas difficile de les rassembler. Les différents sites comme seloger, ou même des agences immobilières sont des sources d’informations fiables qui sont gérées par des professionnels du secteur. Prendre connaissance de l’état de marché immobilier local vous permet de préparer les arguments crédibles lors de la négociation.

S’appuyer sur la date de mise en vente du logement

Un bien qui est sur le marché depuis un moment a plus de chance d’être négocié que celui qui vient d’arriver sur le marché. Un bien vendu à juste prix, trouve facilement l’acquéreur. La plupart de temps, lorsqu’un bien reste trop long temps sur le marché, de plus de 3 mois, cela veut dire que son prix est surestimé. Une marge importante de négociation est donc envisageable. Pour trouver l’historique de l’annonce, plusieurs outils sont disponibles. Par exemple, avec Castorus, vous pouvez retracer l’annonce depuis sa date de publication jusqu’aux éventuelles baisses de prix.

« La faiblesse des uns peut faire le bonheur des autres ». Cette phrase est vraie car on peut profiter de certaines raisons de la vente d’un bien pour faire de meilleures affaires.  Le divorce, le remboursement de prêt relais, le déménagement sont des facteurs qui mettent les vendeurs dans l’urgence de vendre son bien. Ce sont des raisons qui peuvent permettre de négocier une marge importante.

Repérer les points faibles du logement

Votre bien vous plait. Il est peut-être parfait. Mais il peut comporter quelques points négatifs que vous pouvez utiliser à votre avantage pour faire baisser le prix de vente demandé.

  • La nuisance sonore
  • Les petits travaux d’électricité, de chaudière, de prise…
  • L’isolation
  • Les charges de copropriétés élevées
  • Le réseau de transport commun
  • Les commerces de proximité
  • Les travaux de rafraichissement
  • L’immeuble sans ascenseur
  • La luminosité, l’exposition….

Ces éléments sont les leviers de négociation. La visite du bien à plusieurs reprises et avec beaucoup de personnes peut vous aider à trouver certains de ces défauts. Le mieux est de faire accompagner, lors de votre visite du bien immobilier, par quelqu’un qui a des connaissances en travaux. Cette personne a un œil critique qui vous est très utile.

Préparez vos arguments à l’avance

Maintenant que vous avez visité et revisité le bien, vous pouvez préparer une liste complète de tous ces défauts repérés. Notez-les sur un papier pour ne rien oublier lors de la négociation. Préparez ensuite tous les arguments à partir de ces éléments. L’importance est de ne pas précipiter les choses et de se lancer tout de suite dans la négociation du prix sans se préparer minutieusement à l’avance. Utilisez la diplomatie pour que le vendeur accepte de baisser le prix en encombre.  

Chaque vente est unique. Dans la pratique, on parle en générale entre 5% et 10% de prix de vente. Cependant rien de détermine cette marge. Vous pouvez faire une bonne affaire avec 10% de marge sur certains biens. Vous pouvez également payer trop cher malgré ces 10% de réduction sur certains logements. Pour savoir si le prix est correct ou pas, il faut le comparer avec le bien similaire dans le même quartier. Un bien affiché avec un prix bien en-dessous du prix de marché peut partir très vite. Attention à ne pas donc faire une offre avec un rabais trop important.

Examiner votre budget

Il est indéniable que le vendeur espère retirer de la vente de son bien immobilier, un prix le plus élevé possible. Cependant, vous en tant qu’acheteur, ne devez pas non plus proposer une offre trop basse au risque d’être rejetée. La négociation de ne doit pas être faite en fonction de votre budget. Trouver un juste prix du marché est important pour conclure une vente. Il est donc important de calculer et revoir votre capacité financière, quid à consulter plusieurs établissements de crédit ou un courtier.

Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix

Il est important de savoir que la négociation est longue. Il est rare d’obtenir un accord dès la première proposition. L’astuce pour obtenir un prix à votre convenance, est de proposer un prix bas au début pour ensuite remonter. Ce prix doit être plus bas que le plafond que vous serez prêt à payer. Le vendeur veut obtenir un prix élevé ; l’acquéreur veut acheter à un prix bas ; les deux parties vont devoir faire chacun ses efforts pour trouver une juste valeur acceptable pour tout le monde. Un agent immobilier compétent va pouvoir accompagner et convaincre les deux parties à trouver un accord commun. Faites donc confiance à ces professionnels.

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Et si on rassemble nos crédits en un seul, est-il possible ? Oui, c’est ce qu’on appelle le regroupement de crédit. Avec ce mécanisme, les emprunteurs peuvent payer en une seule traite, leur crédit auto, leur crédit immobilier ou leur crédit de travaux. Et ce, quels que soient la durée des crédits ou leur taux d’intérêt. Rassembler tous les crédits est une solution qui simplifie le remboursement et permet de faire des économies.

Comment fonctionne le regroupement de crédit ?

En pratique, le rachat de crédit doit passer par un établissement de crédit, la banque par exemple. Il établit un plan de restructuration en créant un nouveau crédit avec l’emprunteur. Les crédits initiaux sont dont rachetés et réglés par l’établissement en charge de préparer ce montage. Les emprunteurs peuvent donc réadapter leur charge de leur crédit en fonction de leur moyen et leur capacité de remboursement. Cependant, ils s’engagent sur une durée généralement plus longue que celle des prêts initiaux.

Lors de chaque demande de regroupement, le nouvel organisme financier doit déterminer le reste à vivre, la capacité de remboursement ainsi que le niveau d’endettement en prenant en compte tous les revenus et les charges (emprunts, et diverses dépenses courantes).

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges récurrentes et les revenus globaux du foyer. C’et le critère principal d’acceptation d’un rachat d’emprunt. Toutefois, la situation familiale et professionnelle de chaque demandeur est également à l’étude pour déterminer une offre adaptée à chaque cas.

A noter que, cette pratique n’est pas réservée que pour regrouper plusieurs crédits crédit en un seul crédit. Le terme rachat de crédit est aussi utilisé pour désigner un transfert d’un crédit immobilier dans un nouvel établissement bancaire et bénéficier des conditions plus avantageuses.

Quels sont les crédits valables pour le regroupement ?

Le regroupement de crédit peut être pratiqué pour restructurer l’ensemble des crédits, quels que soit leur nature, sauf les dettes professionnelles. On peut donc citer les crédits éligibles :

  • Les crédits travaux
  • Les crédits auto
  • Les prêts personnels
  • Les crédits renouvelables
  • Les découverts bancaires
  • Les crédits immobiliers

Rien n’oppose à rassembler les crédits conso avec le prêt immobilier. Cependant, le taux d’intérêt appliqué au nouveau crédit dépend du poids du crédit immobilier à inclure dans ce nouveau contrat.

  • En effet, si le prêt immobilier représente au moins 60% du montant de l’opération, le nouveau crédit relève de la législation de crédit immobilier. Par contre, le taux à appliquer ne doit pas dépasser le taux de l’usure d’un emprunt immobilier.
  • A l’inverse, si cette proportion est inférieure à 60%, il relève de la législation de crédits à la consommation. Il est, donc, important d’identifier la proportion de crédits immobiliers dans le montage financier pour bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux.
  • Le regroupement des crédits sans prêt immobilier relève également de la législation de crédit conso.

Le rachat de crédit est-il avantageux ?

Aujourd’hui, avec le développement d’internet, une demande de rachat de crédit peut se faire très facilement en ligne. Cependant, pour les emprunteurs qui souhaitent monter le dossier de regroupement de crédit, il est important de comprendre les fondamentaux de l’opération car elle ne comporte pas que des avantages.

Le rachat de crédit permet de diminuer le montant de mensualité de remboursement

En effet, c’est un des intérêts que cherchent tous les emprunteurs qui ont beaucoup de crédits en-cours. Cette baisse significative du montant de mensualité dégage des marges financières pour d’autres projets.

Simplifier la gestion financière 

Le regroupement de crédits est un moyen d’avoir une seule mensualité, un unique interlocuteur (le nouvel établissement qui a racheté les crédits). Ainsi, la gestion et le suivi financier sont grandement facilités.

Un délai de remboursement rallongé et un crédit plus couteux

Pour bénéficier des avantages de l’opération, les emprunteurs doivent faire une concession en acceptant de rallonger sa durée de crédit. Cela veut dire que le montant de mensualité diminue mais leur nombre augmente. Sur le court terme, ils font des économies mais sur le long terme, le coût lié à ce montage peut être très couteux.

Frais de dossier important

Comme pour chaque dossier de financement, le rachat de crédit génère des frais supplémentaires tels que les frais de dossiers que demandent les banques et les établissements de crédits. Les emprunteurs subissent également les pénalités de remboursement et les frais de garantie. Et pour ceux, qui font appel à un courtier de crédit, les frais de courtage peuvent être également demandés.

Nous avons jusqu’à présent bien compris le principe, les avantages et les inconvénients du montage. Maintenant, la question est de savoir quelle solution est la plus avantageuse entre la renégociation et le rachat de crédits ? Beaucoup de personnes hésitent encore entre les deux solutions. Il faut savoir que le choix dépend de chaque profil et de l’objectif de chacun. De plus, chaque nouveau contrat s’accompagne par des frais et de changement d’assurance emprunteur. Pour maximiser le profit, il est recommandé de bien se renseigner sur chaque pratique, de prendre son temps pour comparer les offres et surtout de s’adresser au bon professionnel pour vous accompagner dans votre projet.

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C’est confirmé. Les nouveaux seuils de l’usure viennent d’être publiés au journal officiel. Selon les informations, ces nouveaux taux baissent légèrement. Ainsi, sur 20 ans, le taux de l’usure applicable aux prêts redescend à 2,6% pour ce deuxième trimestre 2021. Ce taux était à 2,67% au dernier trimestre de cette année.

Est-ce une bonne ou mauvaise nouvelle pour les ménages ?

Des taux d’intérêt bas : bonne nouvelle pour ceux qui investissent dans les pierres

En effet, cette nouvelle fait plaisir à ceux qui disposent d’une bonne capacité d’emprunt pour accéder à la propriété ou continuer à investir dans ce domaine de prédilection. Après une hausse au premier trimestre 2021, voici les nouveaux taux applicables pour le 2ème trimestre 2021

Prêts immobiliers à taux fixe (supérieur à 75K€)Taux d’usure (TAEG)
Moins de 10 ans2,52%
Entre 10 ans et 20 ans2,52%
Entre 20 ans et 25 ans2,60%
Prêt à taux variable2,53%
Prêts-relais3,05%

Source : https://revuefiduciaire.grouperf.com/chiffres/taux_usure.html

Pour rappeler, ces taux d’usure ou le TAEG correspondent au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt. Ils ne concernent que les nouvelles offres de prêts. Ils comprennent donc les intérêts du prêt et les autres frais liées à l’emprunt, tels que frais de dossier, frais d’inscription, commission ou assurance d’emprunt.

Ces taux sont fixés par la banque de France, à partir des taux effectifs moyens pratiqué par les établissements de crédit en augmentant d’un tiers. Ces seuils varient en fonction de la durée d’emprunts, de son montant ainsi que de la catégorie de prêt. Et voici les taux pour les prêts des entreprises.

Les taux d’usure applicable au 2ème trimestre, pour les entreprises

Selon la même source, les taux d’usure pour les entreprises restent également bas :

Prêt pour personnes morales sans activité professionnelleTaux d’usure au 2ème trimestre 2021
Prêt en vue d’achat ou vente à tempérament2,04%
Prêt d’une durée initiale de plus de 2 ans, à taux variable1,68%
Prêt d’une durée initiale de plus de 2 ans, à taux fixe1,68%
Découverts14,84%
Autres prêts d’une durée initiale de moins de 2 ans1,4%

Une bonne nouvelle pour certains mais mauvaise nouvelle pour d’autres

Certes, ce niveau très bas de taux d’intérêt est encourageant pour l’achat immobilier. Cependant, il ne profite pas à tout le monde, notamment pour ceux qui ont des difficultés à finaliser leur dossier de crédit. Il s’agit des emprunteurs modestes, fragiles par leurs capacités de remboursement ou des emprunteurs fragiles en termes de santé. Ce sont des emprunteurs à qui les établissements de crédit conseillent de souscrire aux diverses assurances. Par exemple, L’assurance de perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure. Cette assurance est normalement optionnelle mais sans elle, il est parfois difficile de convaincre les banques d’accorder le prêt.

Ces ménages se voient, donc, pénaliser à cause des conditions d’accès au prêts immobiliers, durcies suite à la demande du haut conseil de stabilité financière.

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Lorsqu’on a une activité professionnelle, on se pose toujours la question s’il faut bien un compte bancaire professionnel ? est-il obligatoire d’en ouvrir un ? A quoi sert un compte bancaire ?

Le compte professionnel est obligatoire et facultatif selon les différents cas.

Du point de vue des banques, ce compte est réservé exclusivement aux entreprises, pour enregistrer toutes les transactions financières liées à son activité. Ce compte doit l’accompagner pendant toute son existence, dès sa création jusqu’à la fin de la vie. Bien évidemment, l’entreprise a le droit de changer librement un établissement bancaire et de le clôturer quand elle veut.

Ce compte ressemble à celui des particuliers. La différence de ces deux comptes repose sur les fonctionnalités. En effet, son caractère professionnel permet aux entreprises de bénéficier certains avantages.

A quoi sert le compte bancaire professionnel ?

Au cours de la vie, chaque entreprise aura besoin de justifier son existence et son activité. Le compte professionnel permet de

  • Justifier ses opérations surtout en cas de contrôle
  • Régler les fournisseurs
  • Encaisser les règlements clients
  • Payer les différentes charges sociales et fiscales
  • Régler les salaires
  • Encaisser et payer les prêt
  • …

En gros, toutes les opérations financières de l’entreprise doivent passer par ce compte bancaire professionnel. Grâce à ce compte, l’entreprise aura plus de facilité pour la gestion comptable, le suivi de recouvrement, le suivi de trésorerie et autres. De plus, elle bénéficie des services dédiés aux professionnels comme la découverte bancaire plus importante ou la gestion des effets de commerce.  

A noter qu’il est interdit de mélanger le compte professionnel et personnel. Cette pratique constitue un délit passible de lourde sanction pour les sociétés. Cependant, elle est tolérable pour les entreprises individuelles. Il est donc important d’avoir un compte professionnel quand on veut exercer son activité professionnelle à en tant qu’entreprise. Toutefois, l’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas obligatoire pour tout le monde.

Qui doit donc ouvrir un compte bancaire professionnel ?

En fait, l’obligation d’avoir un compte professionnel dépend du statut juridique de chaque entreprise. Celles qui disposent de leur propre patrimoine sont obligées d’en avoir un. Elles y déposent les fonds constituant le capital social. Le certificat de dépôt de fonds leur permet d’obtenir l’immatriculation.

Les micro-entreprises qui réalisent un faible chiffre d’affaire et les entreprises individuels qui exercent une activité libérale ou artisanale ne sont pas soumises à cette obligation.  

Statut juridiqueCompte bancaire professionnel
Société unipersonnelObligatoire
Société pluripersonnelleObligatoire
EntrepriseindividuelleObligatoire : pour les commerçants Facultatif : pour la profession libérale et artisan
Micro-entrepriseFacultatif si le CA < 10 000€ pendant 2 ans

Où peut-on ouvrir un compte bancaire professionnel ?

Les entreprises ont libre choix d’ouvrir son compte pro avec n’importe quel établissement bancaire. Ainsi elles peuvent solliciter les banques physiques ou en ligne. Le choix de banque dépend donc des besoins et des motivations de chacun.

Néanmoins, une banque peut refuser l’ouverture d’un compte pro. De plus, elle n’a pas l’obligation à justifier son refus. Dans ce cas, l’entreprise peut adresser à la banque de France pour demander à bénéficier de la procédure du droit au compte. Elle désigne, alors, d’office un établissement pour cette ouverture de compte.

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Château de Belgrave, Coteaux de Santenay ou Coteaux du Layon, vous les connaissez peut-être. Ces noms font déjà saliver à ceux qui connaissent la qualité exceptionnelle de leurs vins et des grands crus produits en région bordelais, ou dans les Pays de la Loire. Au-delà du plaisir gustatif, la fiscalité modérée de l’investissement, intéressent bon nombre d’investisseurs assoiffés de bonnes affaires. Cependant, acheter des parts GFV ne dispose pas que des avantages.

Investir dans le vin via le GFV

Pour ceux qui souhaitent une diversification de patrimoine, le vin s’avère une bonne opportunité d’investissement. Obtenir des parts dans les domaines viticoles ou simplement marchander les grands crus, le choix est large. Les avantages fiscaux n’en sont pas moins pour inciter encore plus les grands fortunés à posséder des hectares de vignes.

Si vous disposez du capital, du temps nécessaire et surtout du savoir-faire, il est tout à fait possible d’acquérir un domaine viticole. Cependant, le vin ne se réserve pas qu’au grand fortuné. Si vous ne disposez pas de moyen nécessaire à l’acquisition et gestion d’un domaine en pleine propriété, il vous reste une autre possibilité d’accéder à la propriété grâce à l’achat de parts via le groupement foncier viticole (le GFV). Il est à noter que le prix des titres des SCI de Vin varie en fonction du prix des vignobles.

Le GFV, comment fonctionne-t-il ?

Du point de vue juridique, le GFV est une société civile. Il réunit un nombre limité d’associés, uniquement des investisseurs particuliers, dont l’objectif est d’acquérir et de gestion les parcelles vinicoles. 

Ces investisseurs sont donc les copropriétaires des vignes. Cependant, ils sont libérés de tout les soucis liés à la gestion du domaine car l’exploitation est confiée à un viticulteur professionnel, dans le cadre d’un bail à long terme, en général, entre 18 et 25 ans. En échange, le GFV perçoit un fermage versé par l’exploitant professionnel. Ce dernier détient donc le savoir-faire technique et commercial nécessaire à la bonne gestion du domaine.

On retrouve ainsi 3 acteurs clés dans le mécanisme de GFV :

  • La société de gestion qui met en place le GFV et s’occupe de toute la gestion liée à la GFV, c’est-à-dire, la recherche de l’exploitant, la répartition des revenus, la comptabilités…
  • Les investisseurs, qui sont les particuliers. Chacun participe financièrement à l’acquisition d’un domaine viticole.
  • L’exploitant qui s’occupe de la partie terrain et technique de la gestion viticole. Il produit ainsi le vin et le commercialise.

Acheter de parts de GFV et profiter des avantages fiscaux

Les propriétaires des parts de GFV bénéficient divers avantages liés à l’opération. En plus de pouvoir acheter des bouteilles issues de la production au prix propriétaire, ils ont également droit à des avantages fiscaux et des revenus issus de la location.

En terme d’IFI et d’impôt sur les successions, les avantages fiscaux octroyés dans le cadre de l’acquisition des parts de GFV sont attractifs. En effet, les propriétaires de ces parts peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de la valeur des parts, dans la limite de 101 897€ et 50% de leur valeur au-delà de ce seuil.

En cas de donations et successions, l’exonération est toujours à hauteur de 75% de la valeur des parts, mais le seuil sera limité à 300 000€. Au-delà de ce niveau, le taux d’exonération sera de 50%. Cependant, pour prétendre à cet avantage sur les droits de mutation, deux conditions doivent être réunies :

  • Les parts doivent être détenus depuis au moins 2 ans
  • Et le successeur doit conserver ces parts pendant 5 ans minimum

Un investissement sur le long terme avec risque élevé

La rentabilité de l’affaire dépend de deux critères : les revenus issus de l’exploitation et la valorisation des parts. Même s’il génère des revenus locatifs réguliers, on observe un rendement très faible dans ce type d’investissement, soit entre 1,5% et 3,5%.

Quant à la valorisation des parts, cela dépend de l’évolution du prix des vignobles de la région, et du résultat de l’expertise sur la qualité de produit obtenus, qui fluctue d’une année à l’autre. Puisqu’il s’agit de l’agriculture, le rendement du travail d’une année dépend fortement des conditions météorologiques : la tempête, grêle, gel de printemps, sécheresse, inondations. Les diverses maladies peuvent également affecter les vignes et entrainent donc des pertes de la récolte ou une baisse de rendement. Le risque est assez élevé. Il ne faut donc pas espérer une grosse valorisation des parts.

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Le container a de plus en plus la cote. Avec la mondialisation, les échangent commerciaux ne cessent d’augmenter. Même malgré la crise Covid-19, le transport maritime continue sa courbe de croissance. La demande de container, elle aussi, suit cette tendance. Ainsi, acheter le container pour ensuite le rentabiliser n’est pas une mauvaise idée. Au contraire, c’est une affaire très rentable. Alors, comment acheter un container ? où acheter le container ? Que peut-on faire avec un container ?

Où acheter un container ?

Chaque année, nombreux containers parcourent des milliers de kilomètres à travers le monde et transitent chaque port. Certains sont la propriété des compagnies maritimes, certains d’autres appartiennent aux particuliers. Oui, vous avez bien lu. L’achat de container n’est pas réservé qu’aux grandes compagnies de transport comme le CMA…. Les ménages eux, aussi ont la possibilité de s’en procurer. Aujourd’hui, tout le monde peut acheter et vendre le conteneur qu’il soit premier voyage ou d’occasion.

Pour en acheter un, ce n’est rien difficile. Il suffit de contacter les entreprises ou agences spécialisés qui proposent les conteneurs à vendre. Vous avez donc

  • Le container
  • Goliat
  • Mouvbox France
  • ….

Ces professionnels ont des connaissances suffisantes pour vous orienter vers un produit qui correspond le mieux à votre besoin et son utilisation.

Comment acheter un container ?

Le choix d’un container est de manière générale en fonction de son mode de stockage et de sa transformation. Ainsi le choix d’esthétique et de d’étanchéité du produit en dépend. Par exemple, un particulier qui souhaite transformer son container en piscine, choisira un qui est en très bonne état et bien étanche. Le professionnel, lui choisir un container d’occasion pour son prix et pour son utilité de stockage.

En somme, pour choisir un container, il faut savoir ce que vous voulez en faire avec votre achat. En fonction de votre projet, vous pouvez choisir un, selon les critères

  • Esthétique
  • Etanchéité
  • Prix
  • Et sa taille

Combien coûte un container ? cela dépend de son état et de sa taille. Vous avez ici les différentes catégories de container :  Neuf, premier voyage, classe A, classe B, classe C. Un premier voyage coûte entre 2500€ et 5000€. Vous pouvez vous débourser moins de 1500€ pour un classe C.

Que peut-on faire avec le container ?

Auparavant, réservé au transport maritime, aujourd’hui, l’utilisation de container se décline en plusieurs façons.

De plus en plus de ménage l’achète pour le transformer en piscine. Il s’avère que c’est une affaire très rentable pour son prix peu élevé et pour son côté opérationnel. De plus, esthétiquement, certains modèles sont très jolis pour venir décorer le jardin. Il n’y a besoin de travaux particuliers qui durent longtemps. Il suffit de le poser à l’emplacement prévu pour, le tour est joué pour une piscine container d’été.

Outre son utilité pour le transport, il existe aussi des maisons construites avec les containers. Ces maisons containers ont tout pour plaire aux propriétaires qui ont un budget limité. Elles ont convaincu beaucoup de personnes par son esthétique, sa modularité, son coût, sa superficie, son confort…

Son utilisation n’en reste pas là. Certains le transforment en

  • un container de stockage,
  • un container abri de jardin,
  • un container de garde meuble

Aménager et louer un container en garde meuble comme si vous louez votre cave, n’est-ce pas une affaire à saisir ?  

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Investir dans la pierre est toujours une bonne affaire rentable. Plusieurs solutions sont possibles pour ceux qui veulent se plonger dans ce type d’investissement : une opération classique d’achat et de revente de bien immobilier, un marché de location, un investissement dans la SCPI, un investissement dan HEPAD etc. De plus, il existe plusieurs dispositifs et statut qui permettent une optimisation en matière de fiscalité, d’impôt et de rentabilité. Parmi ces mesures, un démembrement de la SCPI est une des solutions qui présente de nombreux avantages.

Il est possible d’acheter des parts d’une SCPI en démembrement 

Comme indiqué ci-dessus, acheter des parts de SCPI est une solution pour faire fructifier son argent. Pour cela, il y a deux possibilités : acheter en pleine propriété ou acheter en démembrement. En cas de démembrement, seule la nue-propriété est acquise, la pleine propriété étant récupérée quelques années plus tard, au terme du contrat fixé lors de la signature d’acte.

Le démembrement de SCPI est un des modes d’acquisition qui peut se faire soit avec un moyen d’achat au comptant, soit à crédit. L’acquisition peut se faire auprès de presque toutes les sociétés de gestion. De manière générale, c’est l’épargnant qui se porte acquéreur de la nue-propriété. Les personnes morales, qui ont plus d’excédent de trésorerie à placer, achètent l’usufruit des parts.

A noter que pour réaliser cette opération, l’épargnant peut contacter directement la société de gestion de SCPI ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller financier ou une plateforme de distribution.

Acheter des parts SCPI en démembrement présente plusieurs avantages 

Cette opération d’achat est gagnant-gagnant pour les deux acquéreurs : l’épargnant (le nu propriétaire) et l’entreprise (l’usufruitier). Comme un démembrement d’une propriété classique, celui des parts de SCPI présente des avantages multiples

Un complément de revenus à la retraite

Il permet au nu propriétaire de différer la perception de loyers. Nombreux épargnants placent leur argent dans cette opération pour but de réparer leur retraite, la période où le revenu mensuel est moins important suite à l’arrêt d’activité professionnelle. Il peut donc coïncider le terme du démembrement avec l’âge de son départ pour pouvoir compenser cette baisse de revenus.  

Une décote intéressant sur le prix d’achat des parts

Puisque l’épargnant accepte de renoncer à la perception des loyers, il peut profiter d’une décote importante sur un prix d’achat des parts d’environ 20% sur 5 ans et 32 % sur 10ans. Cette décote augmente en fonction de la durée d’acte.

Dans la pratique, les sociétés de gestion utilisent le terme « clés de répartition » pour parler de décote. Par exemple pour une décote de 20%, la clé de répartition correspond à 80%. Ainsi, un épargnant ne paie que 80% du prix de vente pour acquérir la nue-propriété de la part de SCPI. Cette clé de répartition est définie selon la table des notaires. Cependant, les sociétés de gestion ont quelque peu la possibilité de moduler ce taux. Il est donc possible d’obtenir un taux de décote plus ou moins avantageux selon les sociétés de gestion.

Avantages fiscaux en matière d’impôt sur les revenus, IFI

Le fait de ne pas recevoir de loyers issus de son achat des parts de SCPI pendant un certain temps, cet investissement n’est logiquement pas soumis à aucune fiscalité, et sort donc de l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière pour les plus fortunés.  

Au terme du démembrement, la pleine propriété est récupérée. Le nu propriété devient plein propriétaire et peut bénéficier des loyers des parts. De plus, il bénéficie d’une exonération fiscale sur cette opération.

Un calcul de plus-value optimisé

Le nu propriétaire peut bénéficier d’un calcul de plus-value optimisé s’il décide de vendre les parts de SCPI. La plus value sur la vente sera calculé sur la valeur réelle des parts et non pas sur la valeur décotée payée. Par exemple, l’épargnant a payé 70€ au lieu de 100€ de prix des parts. S’il vend ses parts pour 150€, la plus-value générée sera de 50€ (soit 150€ – 100€) et non pas 80€ (150€ – 70€).

Un placement de trésorerie pour les entreprises – l’usufruitier

Pour les entreprises à l’IR ou à l’IS, il s’agit d’un placement de trésorerie à court et moyen terme. Ce placement lui permet de bénéficier d’une décote des parts et percevoir des revenus dès la première année d’investissement, pendant la période de démembrement. Ainsi, le montant investi de départ sera rapidement remboursé.

A noter qu’une personne physique pourrait également acheter l’usufruit des parts, s’il souhaite percevoir des revenus complémentaires dès le départ de son investissement ou s’il souhaite utiliser du déficit foncier avant qu’il ne soit perdu.

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Le démembrement est un terme qu’on n’entend pas souvent dans la vie quotidienne. Pourtant cette pratique existe et est même très avantageuse en termes d’investissement et d’optimisation fiscale. On le voit souvent pratiqué dans le cadre familial lors d’une donation ou d’une succession. Cet acte juridique consiste à diviser une propriété en nue-propriété et usufruit.

Comment fonctionne le démembrement ? Quels sont les avantages ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Être propriétaire d’un bien, cela signifie que vous avez le droit de jouir et de le disposer de manière absolue. Ainsi, pour justifier cette pleine propriété, il faudrait réunir trois éléments ci-dessous :

  • L’usus : le droit d’utiliser le bien
  • L’abusus : le droit de disposer le bien en cas de vente ou transmission
  • Le fructus : le droit de récolter les fruits liés au bien

Cependant, il y a un démembrement lorsque cette pleine propriété d’un bien est partagée entre l’usufruitier et la nue-propriétaire. L’usufruitier bénéficie dans ce cas de la jouissance pendant une période donnée et fixée alors que le nu propriétaire bénéficiera des murs à la fin de l’usufruit. A la fin de la jouissance, le bien démembré sera récupéré par la nue propriétaire en franchise de droits fiscaux. C’est une façon de transmettre le patrimoine aux héritiers sans avoir à payer les droits de succession.

Quels sont les intérêts d’un démembrement de propriété ?

Comme évoqué ci-dessus, le démembrement permet de transmettre ou donner son bien sans subir les frais de succession. Ainsi les héritiers et le conjoint survivant seront donc protégés en cas de décès de l’usufruitier.

Les parents qui souhaitent donner son bien à ses enfants plus tard, peuvent constituer un démembrement du bien immobilier. Ils peuvent dans ce cas bénéficier de l’usufruit pendant la période fixée, 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Pendant cette période, ils peuvent y vivre ou le louer pour bénéficier du loyer. Les nu propriétaires, eux, ne supporte ni charges, ni impôts, sauf en cas de gros travaux. Ce mécanisme permet de préparer la transmission de patrimoine en douceur, tout en profitant des avantages fiscaux liés à l’acte.

En clair, on peut résumer les avantages de cet acte juridique en 3 gros points principaux :

  • Protection du conjoint survivant : le concubin ou partenaire de PACS
  • Protection les héritiers sans pour autant les nuire
  • Economie sur les droits de succession pour la reconstitution de la pleine propriété au terme de l’usufruit

Comment démembrer un bien immobilier ?

Vu ces avantages, démembrer un bien s’avère très intéressant pour un investissement comme pour une donation ou une succession. En effet, on peut démembrer un bien de 2 façons : acheter ou donner.

Donation temporaire d’usufruit

C’est une technique qui consiste à transmettre à quelqu’un la jouissance d’un bien pendant un certain temps, généralement 10 ans, pour qu’il puisse en profiter. En pratique, elle est souvent utilisée dans le cadre familial pour aider un enfant ou un proche sans se séparer réellement du bien. Le nu-propriétaire récupéra sa pleine propriété au terme de l’usufruit. Le bien concerné sort du patrimoine du donateur pendant cette période, ce qui réduit donc son IFI. Les droits de mutation son calculé sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien.

Ce mécanisme n’est pas très avantageux dans le sens où on peut se faire redresser par l’administration si elle considère que le bien ne profite pas à l’usufruitier. De plus, les héritiers ne profitent pas d’avantages fiscaux sur la succession. Le bien reviendra en pleine propriété au donateur lors que l’usufruit s’éteint à l’issue de la période fixée auparavant. Les héritiers devront dans ce cas payer les frais de succession.

Donation de la nue-propriété

Il est possible de se séparer de la nue-propriété par donation. C’est une solution beaucoup plus avantageuse que la donation de l’usufruit. Le donateur continue toujours de profiter du bien jusqu’au jour de son décès. Ce mécanisme présente deux avantages. Du côté donateur, il profitera des avantages fiscaux liés à la donation. Les héritiers, eux, n’auront donc pas de frais de succession à régler.

Pour le donateur, les droits de donation sont réduits. Ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur à la date de donation.

Age du donateurValeur usufruitValeur nue-propriété
moins de 21 ans90 %10 %
Entre 21 – 30 ans80 %20 %
Entre 31 – 40 ans70 %30 %
Entre 41 – 50 ans60 %40 %
Entre 51 – 60 ans50 %50 %
Entre 61 – 70 ans40 %60 %
Entre 71 – 80 ans30 %70 %
Entre 81 – 90 ans20 %80 %
à partir de 91 ans10 %90 %
soure: lafinancepourtous.com

Acheter en démembrement de propriété

Il existe plusieurs possibilités d’acheter en démembrement de propriété.

A noter qu’on peut donner ou céder les droits d’usufruit et de nue-propriété. Dans ce cas, les charges supportées doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour s’assurer que le bien aura été bien entretenu à terme la pleine propriété.

Acheter en démembrement simple

Les parents acquèrent l’usufruit pendant que l’enfant achète la nue-propriété. Les parents profitent de cette jouissance durant leur vie. C’est au décès du parent que l’enfant deviennent pleine propriétaire du bien, sans payer le droit de succession.

Acheter en démembrement croisé

Cette forme est utilisée en pratique pour les couples non mariés ou pacsés. Chaque partenaire achète chacun sa part d’usufruit et nue-propriété du bien. Lors du décès d’un des partenaires, le survivant conservera la jouissance et la propriété du bien.

Acheter en démembrement croisé via SCI

Chaque associé achète sa part nue-propriété et usufruit. Cela veut dire que la totalité des parts est démembré et distribué à chacun des associés : un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Comment sortir d’un démembrement ?

Le démembrement présent des avantages considérables. Cependant, cette pratique dispose également ses limites. En effet, même si les droits démembrés (usus, fructus et abusus) sont indépendants l’un de l’autre, mais lorsqu’il s’agit de la vente du bien démembré, il faut obligatoire l’accord des 2 parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire.  

Le démembrement prend fin au terme du contrat ou au décès de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un remembrement de la propriété. A noter qu’au décès du nu-propriétaire, le bien rentrera dans le cadre de la succession et sera transmis aux héritiers pour la valeur de la nue-propriété.

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De plus en plus prisé dans le domaine de l’emploi, le portage salarial est devenu un excellent moyen d’assurer sa reconversion professionnelle de manière tout à fait autonome et sécurisée. Que veut dire exactement ce concept de portage salarial ? et quels sont ses avantages ou particularités ?

Qu’est-ce qu’un potage salarial ?

Le portage salarial est un dispositif qui permet à n’importe quel individu de pouvoir exercer son activité, facturer ses prestations et percevoir une rémunération directement proportionnelle à l’activité qu’il mène. C’est une nouvelle forme d’emploi permettant de développer son activité, sans pour autant créer une entreprise, ou avoir un statut juridique. Pour faire très simple, le portage salarial permet d’exercer une activité indépendante tout en étant salarié. Datant des années 90, le portage salarial peut être pratiqué par des consultants, des retraités, des créateurs, des entreprises, des étudiants etc. C’est une forme d’emploi qui pour ainsi dire est un mixte entre le salariat et l’entrepreneuriat. Elle permet au porté, de s’affranchir des démarches administratives et financières, qui sont confiées à l’entreprise de portage salarial. C’est la responsabilité de la société qui porte les salariés portés. Il s’agit en fait d’un contrat triparti entre la société qui porte, le porté (c’est-à-dire l’entrepreneur salarié si on peut le dire ainsi), et le client. Ces trois parties, ont chacun un rôle précis dans le processus de portage salarial. 

Pourquoi le portage salarial est-il très populaire ?

Cette nouvelle forme d’emploi appelé portage salarial, très populaire auprès des indépendants, vous offre de nombreux avantages tous très alléchants et favorables au développement de votre activité. Nous avons entre autres :

L’autonomie et la sécurité 

Si la création d’une entreprise comprend la prise de quelques risques indispensables, ces derniers ne sont pas présents dans le domaine du portage salarial. A mis chemin entre le statut d’entrepreneur et celui de salarié, grâce au portage salarial, vous bénéficiez d’une part de l’autonomie essentielle et indispensable qu’il faut pour créer votre activité, et d’autre part, à la sécurité à laquelle vous aspirez pour agir sereinement.

Les avantages sociaux 

Dans le cadre d’une reconversion professionnelle, grâce au portage salarial, vous conservez tous vos avantages liés à votre ancien poste en étant salarié. Ainsi, vous conservez votre droit au chômage, à la couverture sociale, en passant par la formation, sans oublier la mutuelle, et la retraite.

L’indépendance 

Vous pouvez grâce au portage salarial être indépendant sans pour autant vous soucier des contraintes administratives. De plus, mettre en place une activité requiert une certaine expérience et un réseau complet, et surtout du temps. Chaque étape que vous aurez à franchir, doit être faire de manière consciencieuse, méthodique et surtout pas de manière précipitée.

Plus de contraintes administratives et comptables 

Votre société de portage salarial, en s’occupant de la gestion des contraintes administratives et comptables, vous fait gagner un temps énorme et précieux. Vous pouvez dès lors consacrer ce gain de temps à la stratégie pour mettre en place votre projet professionnel, de manière plus constructive, et en toute sérénité.

Un réseau professionnel à disposition 

Voici un autre avantage, et pas des moindres : le réseau. Quand vous intégrez une société de portage salarial, vous avez à votre disposition un réseau des professionnels dans la même situation que vous et qui ont déjà une certaine expérience du concept. Ce réseau, vous permettra de ne pas souffrir de l’isolement. Nous avons parlé d’autonomie plus haut, il faille faire la différence entre l’autonomie et l’isolement. Quand vous adoptez le portage salarial, vous devenez autonome c’est-à-dire que vous ne dépendez plus d’une autorité dans l’exercice de votre activité. Vous devenez indépendant. Ce n’est pas donc parce-que vous devenez autonome que vous devez vous isoler du reste du monde. En devenant autonome, vous avez la liberté de rencontrer des personnes se situant dans votre domaine de compétences pour des échanges et des partages d’expérience. C’est justement, ce que met à votre disposition le portage salarial. Vous entrez en contact avec un interlocuteur en charge de vous conseiller sur l’offre et la stratégie commerciale que vous devriez mettre en place mais également d’un réseau de consultants. Ainsi, un lien s’instaure avec d’autres salariés portés. Cette connexion établie avec les autres salariés portés vous permettra de partager les expériences, des compétences complémentaires, des rencontres thématiques.

Une occasion de se reconvertir sans risque 

Grâce au portage salarial qui vous confère, une liberté et un fonctionnement sécurité, vous pouvez tester votre activité de manière autonome sans prendre de risques. Ainsi, vous pourrez tester le marché et savoir comment adapter vos stratégies. Débarrassé des tâches administratives vous pouvez vous consacrer plus librement au développement de votre projet. Vous pouvez vous axer plus particulièrement sur l’engagement d’actions de prospection ou même sur le financement de votre projet professionnel. Ce test vous aidera à valider la pérennité de votre activité, de son adaptation en fonction des résultats que vous aurez obtenus, et peut-être à terme à la création d’une entreprise.

Un accompagnement et des formations assurés 

En plus des conseils qui vous sont prodigués, vous bénéficiez de plusieurs formations dans l’optique de vous aider à développer le chiffre d’affaires de votre activité. En l’occurrence, ces formations se composent de formations individuelles et collectives pour s’initier aux bases essentielles en matière de marketing dans le but de trouver des nouvelles missions et de développer votre chiffre d’affaires.

Le portage salarial, un secteur en pleine boom

Le secteur du portage salarial a connu une croissance exponentielle comme l’ont confirmé les données fournies par le PEPS. Ce dernier, montre l’évolution rapide du portage salarial au cours de la dernière décennie : en France, il n’y avait que 15 000 entrepreneurs indépendants en 2006. Aujourd’hui, elle en compte 88 000. Le chiffre d’affaires total des consultants indépendants a également connu une hausse significative et quantifiable. Le PEPS a connu une augmentation de 50 % de son chiffre d’affaires entre 2015 et 2017. Ce chiffre passe, en effet, de 600 millions d’euros à 900 millions d’euros.

En somme, le portage salarial est une nouvelle forme d’emploi qui permet au salarié appelé porté, d’exercer une activité indépendante, tout en étant salarié. Ce nouveau concept permet au porté de se concentrer sur des aspects précis du développement de son activité en laissant à la société porteuse, le soin de s’occuper des mesures administratives et juridiques. Ce modèle de fonctionnement est très avantageux, et favorise une évolution rapide et efficiente de l’activité du salarié porté. 

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Si vous en avez marre avec le livret A qui vous rapporte que dal, et que vous cherchez d’autres alternatives d’investissement, il existe une épargne mieux rémunérée et sans risque : Le CAT ou le DAT, appelé autrement le compte à terme. Cette alternative existe depuis longtemps mais peu de gens connait ce dispositif. Comment fonctionne-t-il ? Quelle est sa fiscalité ?

Comment fonctionnement le compte à terme ?

Le CAT, comme son nom l’indique, est un compte qui permet aux épargnants de placer leur argent sur une période de temps donné tout en étant rémunéré sur la durée de placement. Il s’agit d’un produit d’épargne dont le capital est bloqué pendant la période du contrat.  Cela veut dire que l’épargnant n’a pas de possibilité de retirer son argent pendant le contrat. Il a par contre la possibilité de clôturer son compte, mais aura une pénalité sur le rendement. Le taux de rendement, ainsi que les autres conditions sont fixés au moment de souscription. Chaque épargnant aura donc une idée exacte de ce qu’il va pouvoir gagner comme intérêt au terme du contrat.

La durée du placement varie selon le contrat. En général elle se situe entre 3 mois et 5 ans voire plus. Plus la durée initiale est longue, plus le taux de rendement est intéressant. Ce taux de rémunération élevé est justifié par le fait que le capital restera bloqué long temps.

Les CAT sont des placements surs, qui garantissent le capital investi. Ils sont garantis par le Fonds de Garantis des Dépôts et de Résolution (FGDR) à hauteur de 100 000€ par épargnant et par établissement.

Comment souscrire un compte à terme ?

L’ouverture de compte à terme est possible dans tous les établissements bancaires.  Lors de l’ouverture, un montant minimal est demandé et le versement se fait en une seule fois. Un compte à terme ouvert va durer pour la période déterminée du contrat. Il n’y a pas de possibilité de reverser d’autre somme d’argent sur le CAT existant. Tout reversement nécessite une ouverture d’un autre compte, donc un autre contrat.

Comment est rémunéré le CAT ?

Comme indiqué ci-dessus, l’épargne mis dans le CAT est bloquée pendant une durée déterminée lors de l’ouverture du compte, minimum 3 mois. Le taux varie selon les établissements. Il est à noter que vous avez la possibilité de négocier le taux avec votre organisme financier. Ce taux de rémunération change en fonction des sommes placées, de la durée d’investissement et surtout des taux pratiqués sur le marché monétaire.

De manière générale, ce taux est bien supérieur au taux d’intérêt de compte d’épargne classique, le livret A, livret cerise ou autres. Le CAT peut proposer 3 taux différents :

  • Un taux fixe
  • Un taux progressif
  • Un taux révisable

Le compte à terme à taux fixe

Le CAT à taux fixe est le plus courant sur le marché. Le taux est fixé dès le départ sur la somme investie et le gain sera versé une seule fois au terme du contrat. L’épargnant récupéra, donc à la fin, le capital et les intérêts générés.

Le compte à terme à taux progressif

Ce type de CAT a une durée d’engagement plus longue que le CAT à taux fixe. Généralement, la durée est entre 2 ans et 4 ans. L’épargnant verse en une seule fois la somme investie à la souscription du contrat. Le taux d’intérêt proposé est garanti et sera progressif par paliers. A la fin de chaque période accomplie (trimestrielle, semestrielle, ou annuelle) le gain est calculé et versé dans le compte d’épargne. Ces intérêts et le capital initialement investi continueront la nouvelle période et rapporteront ainsi d’autres intérêts avec un autre taux.

Plus la durée d’engagement est longue, plus le taux de rémunération est élevé. Retirer l’argent est toujours possible mais la pénalité sera appliquée sur les intérêts de l’année de retrait.

Le compte à terme à taux révisable

Le CAT à taux révisable est indexé sur l’indice de référence majoré d’un taux fixe. Il est découpé en plusieurs petites périodes : mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Les intérêts sont donc calculés et versés à la fin de chaque période. Le contrat est renouvelé automatiquement à l’issue de chaque période accomplie.

Comme le CAT à taux progressif, les intérêts de ce type de CAT seront capitalisés et généreront d’autres intérêts à leurs tours et ainsi de suite. Cela fonctionne comme si vous démarrez un nouveau contrat de CAT. Dans cet optique, vous pouvez verser un complément de capital au début de chaque période. Vous avez également la possibilité de retirer l’argent mais serez pénalisé sur le rendement de la période en cours.  

Qui peut souscrire le compte à terme ?

Les CAT s’adresse à chaque individu, aux ménages comme aux entreprises. Chaque épargnant peut ouvrir plusieurs comptes s’il souhaite. En cas de besoin, il peut en clôturer un sans avoir à impacter d’autres qui continuent de courir. Les entreprises ont recours régulièrement à ce type d’investissement sécurisé pour placer leurs excédents en trésorerie. Elles ne le débloqueront en cas de besoin urgent. 

Quelle est la fiscalité du compte à terme ?

Les intérêts du CAT sont imposables.

Les épargnants ont la possibilité de choisir le régime d’imposition, s’ils souhaitent. Par défaut, le montant perçu est soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit 17,2% de prélèvements sociaux libératoires et 12,8% au titre de l’impôt sur les revenus.

Pour ceux qui sont dans la tranche inférieur à 14%, il est donc plus intéressant d’opter pour le barème progressif d’impôt sur les revenus. Ils acquitteront 17,2% de prélèvement sociaux et paiement le complémentaire selon le taux de la tranche dans la quelle ils se situent. Ils pourront donc économiser d’impôt sur la CGS déductible. 

Attention : si vous optez pour le barème de l’impôt sur les revenus, l’ensemble des revenus financiers sera soumis à cette imposition.

Si vous souhaitez souscrire un contrat de CAT, renseignez- vous bien auprès de vos établissements financiers sur la période ainsi que le taux de rémunération. Chaque organisme propose son propre taux. Ainsi, vous avez la possibilité de choisir le meilleur, le mieux rémunéré parmi ces propositions. Ces critères vous permettent de déterminer lequel CAT est la meilleure option.

Il est important de noter que, les organismes financiers ont l’obligation d’être transparents vis-à-vis les épargnants

  • De fournir toutes les informations au moment de la souscription,
  • De fournir toutes les informations périodiques sur le contrat à taux variables
  • La publicité sur ce produit financier doit être claire, sans ambiguïté, et les conditions de pénalités doivent être précisées en cas de retrait anticipé ou de non renouvellement du contrat.

Ces conditions sont recommandées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de résolution (ACPR) (source : financepourtous.com)

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Je vous ai parlé dans le précédent article de la tontine, sous forme d’une épargne ou d’un investissement à longue terme, voire très longue terme. La tontine permet à plusieurs personnes de financer leur projet d’achat ou d’investissement.

Souvent, la tontine fait référence à une entraide que l’on trouve chez certaines communautés, telles que asiatiques ou africaines. C’est une des formes très connues de la tontine. Sachez que l’utilité de la tontine de se limite pas à une cagnotte où chacun met en pot commun, de l’argent pour un projet d’un membre. La tontine, peut être utilisée pour accéder à la propriété d’un bien immobilier, mais cela doit respecter certaines conditions.

Comment fonctionne la tontine immobilière ?

Le principe de la tontine immobilière est très simple. Elle fonctionne comme une tontine classique, mais pour but principal d’investir dans un projet immobilier commun. Ce projet peut se faire entre 2 parties ou avec plusieurs personnes.

Il s’agit en effet d’un investissement viager. Le bien appartient à l’association mais à aucun membre de l’association tontinière. Cela veut dire que le propriétaire du bien n’est déterminé que lorsqu’il ne reste qu’un seul survivant du groupe.  Cette personne est donc le propriétaire du bien depuis le premier jour de conclusion du pacte tontinier. Ainsi les membres du pacte ne sont pas reconnus comme propriétaires indivisaires.

Comment constituer la tontine immobilière ?

Pour constituer une tontine immobilière, certaines conditions doit être respectées. Elle est valable lorsque

  • Les participants sont de santé comparable
  • Ils ont plus ou moins même âge
  • Les montants investis sont équilibrés

Cet équilibre d’âge et de santé permet à chaque membre d’avoir la même chance d’accéder à la propriété.

Les participants peuvent passer un pacte tontinier devant un avocat ou auprès d’une compagnie d’assurance.

A noter que les associations mutuelles Le conservateur demeure le spécialise de la tontine depuis sa création en 1844.

Comment fonctionne la fiscalité de la tontine immobilière ?

En principe, pour une tontine classique, les membres de la famille du défunt n’ont aucun droit de récupérer le montant investi dans la tontine par le défunt. Aucune transmission de patrimoine, c’est-à-dire succession, n’est possible. Ce principe s’applique également à la tontine immobilière jusqu’aux année 1980. En raison de fraudes fiscales par le biais de tontines, quelques modifications sur le régime fiscal des successions ont été apportées. Désormais, la taxation s’applique sur cette transmission gratuite, soit sur 60% de la valeur du bien au-delà de76 000€, pour les concubins.

Néanmoins, elle est  est exonérée de taxe si

  • la valeur du bien est évaluée inférieure à 76 000€ au jour du décès.  
  • Et si le bien fait l’objet d’une résidence principale des membres mariés ou pacsés

Quels sont les avantages de pacte tontinier ?

La clause tontinière inclus dan l’achat d’un bien immobilier est avantageuse lorsque l’achat du bien se fait à deux. Cela garantit la pleine propriété du dernier survivant et évite l’indivision. Au décès d’un membre, le pacte est dissous et le capital du compte est transmis au bénéficiaire en vie. Pour un couple non pacsé, ni marié, ce pacte est très intéressant dans le sens que les héritiers du défunt ne peuvent pas réclamer le bien immobilier ni de mettre le compagnon ou la compagne du défunt à la rue.

Est-il possible de vendre un bien acheté en pacte tontinière ?

Comme indiqué ci-dessus, le bien acheté via ce pacte appartient à l’association et à aucun membre du groupe. Ainsi, pour vendre le bien, il faut obligatoirement l’accord de tous les membres de l’association.

Il est également possible de terminer la tontine dès un accord commun entre les membres est trouvé. Le bien acquis ayant fait l’objet de la tontine, se trouvera sous le régime de l’indivision où chacun a sa part.

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Vous avez certainement entendu de ce terme quelques parts. En effet, il s’agit d’une formule d’épargne collective qui rassemble un groupe d’épargnants sous forme d’une association. La tontine doit son nom au banquier italien Lorenzo Tonti, qui a lancé l’idée en 1653. Depuis, le système a sensiblement modifié mais le principe reste le même.

La tontine, un système sécurisé par le code des assurances

Depuis son lancement, la tontine continue de perdurer. Elle est mal connue en France mais très populaire dans certains pays en Afrique ou en Asie. En France, certaines communautés continuent d’utiliser ce système d’épargne collective pour financer un projet tel que l’achat immobilier, l’achat un commerce ou d’autres projets. Souvent, le groupe se forme entre amis ou proches, en dehors du cadre légal, pour collecter un fonds dont un membre a besoin.

Sans parler du système d’entraide bien rodé entre famille et proches sans cadre légal, la version officielle de tontine est sécurisée et encadrée par le code des assurances, défini par les articles R322-139.

Comment fonctionne une tontine ?

Chaque année au 1er janvier, une nouvelle association tontinière est créée pour une durée maximale de 25 ans. Chaque personne qui souhaite participer à ce placement pour cette durée, peut souscrire au contrat dès le début de la constitution.  

Pour ceux qui souhaitent partir pour une durée plus courte peuvent participer à une tontine déjà existante. Ils s’engagent donc sur la durée résiduelle de l’association mais pour un délai minimum de 10 ans pour une mise unique et 12 ans minimum pour la mise programmée.

Au terme du contrat soit 25 ans, l’association est dissoute. Le fonds récolté est liquidé et réparti intégralement entre les participants qui sont encore en vie, en fonction de la date d’inscription, de la durée de cotisation et du montant de la mise.  C’est à ce moment-là qu’on peut déterminer le capital ainsi que le rendement du placement.

Chaque participant a la possibilité, soit de verser une mise unique lors de la souscription ou une mise semestrielle ou annuelle. Ils s’engagent dans ce cas, à verser une prime régulière sur une durée déterminée lors de l’adhésion. Ce versement programmé permet donc de constituer progressivement un capital qui ne sera disponible qu’à la fin du contrat.

Quels sont les risques de la tontine ?

Absence de garantie de capital ni de rendement

Il faut savoir que la tontine est un contrat aléatoire. Dans ce système, les participants ne peuvent récupérer leurs mises ainsi que les intérêts générés qu’après un délai fixé lors de l’adhésion. Cela veut dire qu’il est impossible de récupérer son argent avant la dissolution des sociétés tontinières. Ces dernières ne peuvent pas non plus garantir, à terme un capital ni un rendement minimal de l’investissement. Cette absence de garantie est un risque majeur du système tontinier.

Un capital bloqué pendant entre 10 ans et 25 ans

Un autre point non négligeable à savoir est bien la durée du blocage de fonds. Entre 10 et 25 ans, il s’agit donc, d’un investissement à longue terme qui n’assure pas une perspective claire d’avenir sur le rendement. En cas de soucis, pour des problèmes de trésorerie, rien n’est récupérable. Ce n’est donc pas un investissement à privilégier lorsqu’on a besoin d’une épargne à moyen terme.

Capital perdu en cas de décès

De plus, en cas de décès en cours de route, le capital profite à l’association, soit les autres membres du groupe. Aucun membre de la famille du défunt ne peut récupérer cette mise de départ ni les intérêts générés. C’est la raison pour laquelle il est fortement conseillé aux participants, qui veulent se lancer dans la tontine bien encadré par l’association agrée, de souscrire une assurance-décès pour éviter cet aléa. On parle ici de système de tontine qui rentre dans le cadre légal et non pas de la tontine dans le cercle familiale. Cette assurance garantit un versement au minimum le capital versé aux héritiers. Toutefois, elle est assez onéreuse.

La tontine séduit avec sa fiscalité allégée et son rendement élevé

Malgré les risques élevés, le système séduit toujours les épargnants grâce à son taux de rendement élevé, souvent bien supérieur à celui de l’assurance de vie. Elle offre des belles opportunités de placements très intéressantes.

Comme l’assurance de vie et les autres contrats de capitalisation (PER…), la tontine bénéficie d’une fiscalité allégée sur les gains. Au-delà de 8 ans, l’abattement annuel s’applique sur les gains soit 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à une imposition commune. La plus-value enregistrée est soumise au prélèvement libératoire au taux rentré en vigueur à la date de répartition.

De plus, la tontine n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière quel que soit l’âge du participant.

La performance de la tontine

Selon le chiffre des association Mutuelles Le conservateur, la tontine a connu des succès malgré les crises. Voici un exemple de Tontine de l’association Le conservateur crée en 2005. On voit bien que le montant récolté au final (gain et capital) est presque doublé en 15 ans d’épagne.

Source : conservateur.fr

(1) Rapport entre le capital obtenu au terme avant déduction de la fiscalité et des prélèvements sociaux et une cotisation initiale versée de 100 000 € pour une adhésion de 15 ans effectuée à l’âge de 45 ans à l’association 2000-2020 sur la base du paiement le 1er janvier 2005, avec adhésion à un contrat de prévoyance des tontiniers.
(2) Capital avant fiscalité et prélèvements sociaux, obtenu pour une adhésion de 15 ans effectuée à l’âge de 45 ans à l’association 2000-2020, sur la base d’une cotisation initiale versée de 100 000 € payée le 1er janvier 2005, avec adhésion à un contrat de prévoyance des tontiniers.
(3) Montant calculé sur la base d’une cotisation initiale versée de 100 000 € valorisée selon l’inflation du 1er janvier 2005 au 1er juillet 2020 (source INSEE – indice des prix à la consommation hors tabac France entière (métropole et DOM).

Source : conservateur.fr

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Selon plusieurs médias comme la tribune, ou lesechos, le transport maritime se porte à merveille. Cette bonne nouvelle doit réjouir ceux qui ont décidé d’investir dans le container. Le prix de transport maritime a pris une forte augmentation depuis la pandémie de Covid-19 qui continue de secouer le commerce mondial ainsi que le transport de marchandises. La raison est le manque de conteneurs disponibles, la quantité limitée de containers et des mesures sanitaires strictes à l’intérieur des ports pour éviter la propagation du virus.

Le coût fret maritime a quadruplé 

L’indice de prix du transport maritime a montré une explosion de coût, un prix multiplié par quatre en quelques mois, le transport de la Chine vers l’Europe. Il était à son sommet de 7827 dollars ce vendredi 5 Février 2021. Celui vers les Etats-Unis suit également cette tendance, soit à 4286 dollars pour des conteneurs de 20 pieds.

La flambée des coûts de fret maritime, la demande de produits en provenant d’Asie en est la cause

Il s’avère que cette situation n’est pas prête de s’arrêter. La crise sanitaire qui continue d’impacter la vie quotidienne de la population du monde entier, en est la cause principale. La demande d’équipements électroniques, médicaux, biens de consommation ou de meubles est en forte augmentation du fait que les gens ne peuvent pas sortir, et sont obligés de rester confinés chez eux. L’absence de sortie et de loisir extérieur est compensée donc par le besoin de confort à l’intérieur de la maison.

En conséquence, la demande de marchandise est exponentielle et brutale depuis le deuxième trimestre 2020. Cependant, les capacités maritimes ne sont pas au rendez-vous pour répondre à ce besoin. Au-delà de sa quantité limitée, beaucoup de conteneurs sont restés bloqués au Etats-Unis, comme en Australie, à cause de la grève des dockers. Cette rupture d’approvisionnement ajoute un problème à chaque étape de la chaine logistique. Cela entraine un retard considérable de livraison de containers vides vers les centres de chargement. Ce sont des conditions qui expliquent cette augmentation de prix et qui risquent de fragiliser l’échange, importations comme exportations. Comment trouver donc un équilibre ?

Le Brexit et l’augmentation du coût de frêt maritime

Il faut dire que le Brexit a aussi sa part de responsabilité. Face à l’incertitude, les britanniques sont contraints d’anticiper leurs besoins, ce qui crée un déséquilibre entre l’offre et la demande. Sous l’effet Covid-19, les containers ont du mal à s’être livrés. En conséquence, les ports du monde entiers ne peuvent pas retourner les containers et se voient obligés de les stocker.

Un délai d’attente s’alonge, 50 jours d’attente

La capacité de livraison par voie maritime a été réduite de 30% au premier semestre 2020. Au deuxième semestre, la consommation est soudainement repartie à la hausse. Cette hausse subite a créé un déséquilibre entre l’envoie et le retour du container. Le délai pour une demande de transport maritime est passé à 50 jours, aujourd’hui contre 10 jours auparavant. Certaines compagnies maritimes ne répondent plus à la sollicitation des entreprises car elles n’arrivent pas à gérer cette forte hausse.

Ce délai d’attente très long est très pénalisant pour toutes les entreprises, au niveau d’approvisionnement et de coût. Il arrive, dans certains cas, que certaines demandes soient annulées à cause du surbooking. Les alternatifs à ce type de transport sont le transport ferroviaire et aérienne qui entrainent un surcoût important, estimé à 3 millions d’euros pour certaines d’entre elles. Ce surcoût va surement être répertorié sur les consommateurs. Et puis, ce dysfonctionnement va certainement avoir un impact sur la relance, le commerce et l’économie

La pénurie container, mais la bonne nouvelle pour l’investissement dans le transport maritime

La situation est très agaçante pour les acheteurs et les vendeurs des marchandises. Celles qui profitent le plus c’est bien les compagnies maritimes qui affichent une marge importante. Plusieurs demandes ont été déposées pour encadrer les bonnes pratiques de ces compagnies et réguler le marché du transport maritime, en Chine comme aux Etats-Unis.  

La CMA CGM a mis en place plusieurs solutions dont la location et l’achat de containers pour une meilleure coordination et réduire le temps de trajet. Elle a enregistré une hausse de demande d’achat de container près de 9%. Elle assure également respecter ses engagements en matière de contrat longs terme, ce qui n’est pas le cas de toutes les autres compagnies.

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