Quand l’économie est au ralenti, les taux d’intérêt baissent. Et on annonce partout que c’est le meilleur moment pour souscrire à un bien immobilier. Quelles sont les réalités cachées derrière ses affirmations ? Faut-il acheter quand les taux d’intérêt sont bas ? Si les réponses à ces questions vous intéressent, on vous invite à lire cet article.

Pourquoi les taux d’intérêt sont bas ?

Quand l’économie va moins bien, la BCE (Banque Centrale Européenne) incite indirectement les banques à prêter de l’argent aux entreprises et aux particuliers. Les institutions financières ont alors tout intérêt à accorder des crédits immobiliers à des taux très avantageux.

Qui sont les gagnants et les perdants ?

Les entreprises, l’état, les ménages sont les premiers gagnants quand les taux d’intérêt sont très bas, tandis que les banques et les épargnants sont les principaux perdants.

Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

Le taux d’emprunt à la banque est bas, mais cela ne veut pas dire que le prix d’un appartement est moins cher. Les prix de l’immobilier dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Lyon, sont toujours très élevés, ce qui fait que vous devez vous endetter sur plusieurs années. Un appartement que vous remboursiez en 15 ans pendant les années 2000 nécessite maintenant plus du double, si vous n’avez aucun apport.

C’est la raison pour laquelle un taux d’intérêt très bas est une fausse bonne nouvelle, si vous souhaitez acheter un bien immobilier. Si vous le faites quand même, votre trésorerie sera limitée pendant plusieurs dizaines d’années.

Quel est donc le moment idéal pour acheter un bien immobilier ?

Comme presque toutes les activités, il existe une saison particulière pour l’achat d’une maison. Si vous tombez dans la période où tout le monde décide de le faire, vous risquez de payer plus cher, même avec des taux plus bas.

Généralement, entre le mois de mars et le mois de juin, les prix sont plus élevés. Au début de la saison estivale, les transactions commencent à se raréfier et vous avez un peu de pouvoir de négociation, même si ce n’est pas encore le moment parfait. En automne, les prix commencent à chuter et le nombre de concurrents pour l’achat d’un bien immobilier baisse. Enfin, si vous êtes à la recherche de bonnes affaires, l’hiver est la période idéale, car peu de gens achètent, ce qui fait que l’offre dépasse largement la demande.

Quels sont les autres éléments à prendre en compte pour trouver son bien immobilier idéal ?

Outre le prix du bien que vous envisagez d’acquérir et le taux d’intérêt, il existe quelques éléments que vous devez prendre en compte afin que vous puissiez avoir une bonne affaire :

· Les différents prêts qui vous aident à acquérir votre logement comme le prêt à taux zéro (PTZ).

· Le prix de la location au cas où vous envisagez de le louer votre logement.

· Votre niveau d’endettement qui ne doit pas dépasser les 33 %, sinon vous aurez des difficultés financières. Vous ne devez pas oublier qu’un logement nécessite des travaux d’entretien, sans compter les impôts et les taxes.

Classiquement, la première personne à qui on pense lorsqu’on veut réaliser un achat ou une vente d’un bien immobilier, est bien l’agence immobilière. Cependant, depuis une vingtaine d’années, plusieurs métiers ont apparu dans le domaine immobilier. Parmi eux, le mandataire immobilier ou l’agent commercial en immobilier a fait son apparition dans les années 2000.

Mais qui est le mandataire immobilier ? Quel est son rôle ? Quelle est la différence entre un mandataire immobilier ou un agent immobilier ? Comment faire pour obtenir un statut mandataire immobilier ?

Qui est le mandataire immobilier ?

Entre un vendeur et un acheteur ou entre un propriétaire et un locataire, se trouve généralement un intermédiaire. Celui-ci peut être un agent immobilier ou un mandataire immobilier dont la mission se rapproche du premier.

Concrètement, un mandataire de l’immobilier, comme un agent, peut effectuer des missions telles que :

• Prospection pour de nouveaux mandats
• Proposer des biens à vendre aux acheteurs potentiels,
• Organiser des visites
• Aide à la négociation
• Conseil

Toutefois, ce statut est très réglementé par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 :

• Il doit être inscrit au registre spécial des agents commerciaux
• Il doit obligatoirement avoir une attestation d’habilitation avant de commencer son activité (article 9 du décret du 20 juillet 1972) ;

À RETENIR : La profession d’un mandataire immobilier est réglementée. Il doit être inscrit au registre spécial des agences commerciaux et avoir une attestation d’habilitation pour exercer sa profession.

Un mandataire immobilier et un agent immobilier : quelle différence ?

Comme dit ci-dessus, la mission des deux professions est très similaire voire identique. Néanmoins, ce qui les différencie, ce sont bien les conditions d’exercer leur profession.

Pour commencer, un agent peut avoir un statut salarié de leur entreprise, alors qu’un mandataire immobilier ne peut qu’exercer sa profession en tant que professionnel indépendant. Généralement, le mandataire a un statut micro-entrepreneur. Il ne peut jamais réaliser les transactions en son propre nom. Par contre, il peut représenter un agent immobilier, un agent titulaire de la carte professionnelle ou travailler pour le compte d’un réseau de mandataires. Pour cela, l’agent qui fait appel à son service, doit lui procurer une attestation délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie.

Un mandataire a plus de contraintes qu’un agent dans son exercice. A la différence d’un agent, le mandataire ne dispose pas de local ni de carte professionnelle (carte T). Il ne peut pas afficher d’annonces de bien à vendre, que ce soit sur une vitrine ou sur un site internet personnel. Et, il n’a pas non plus la possibilité de signer le compris de vente.

Mais les particuliers trouvent l’intérêt de travailler avec les mandataires car grâce aux frais fixes très réduits, ces professionnels peuvent proposer un tarif plus bas qu’un agent traditionnel.

À RETENIR : Le mandataire immobilier est un professionnel indépendant. Même s’il n’a pas de carte professionnelle T, mais il peut se servir de celle de l’agence partenaire. Il a les mêmes missions qu’un agent classique, mais ne peut pas rédiger de compromis de vente.

Comment travaille un mandataire immobilier ?

Afin de dénicher des biens et exercer leur profession librement, ces agents commerciaux de l’immobilier travaillent souvent avec les réseaux de mandataires. Ces réseaux pilotent plusieurs mandataires en lui fournissant

• une formation
• un accompagnement
• le plan de marketing
• faire bénéficier la notoriété de la marque
• une gestion administrative et juridique
• un accès au fichier clientèle du réseau

En contrepartie, le mandataire doit verser un forfait mensuel au réseau pour bénéficier des services proposés.

Le mandataire remplit des missions similaires à celles d’un agent immobilier, mais il s’agit d’un professionnel indépendant.

Le diagnostic assainissement est obligatoire lors d’une transaction immobilière. Cette procédure a pour principal objectif la vérification de la conformité du système d’assainissement avec les normes en vigueur. Selon le cas, il peut s’agir d’un diagnostic assainissement collectif ou non collectif.

Le diagnostic assainissement : une procédure obligatoire lors d’une vente immobilière

Vous projetez de mettre en vente un bien immobilier dont les installations d’assainissement sont raccordées au tout-à-l’égout ? Dans ce cas de figure, vous devez nécessairement faire réaliser un diagnostic assainissement collectif par un diagnostiqueur professionnel et l’adjoindre au compromis de vente puis à l’acte de vente définitif.

Si la maison ou le logement à vendre dispose d’une évacuation des eaux indépendante, le diagnostiqueur procédera à un diagnostic assainissement non collectif. Selon les dispositions du Code de la santé publique, cette procédure est obligatoire pour tous les propriétaires vendeurs. N’hésitez pas à vous renseigner en vous dirigeant ici pour trouver des informations supplémentaires sur ce diagnostic immobilier obligatoire.

L’utilité d’un diagnostic assainissement

Comme le diagnostic assainissement permet principalement d’attester de la régularité de l’ensemble des installations, il constitue une preuve quant à l’habitabilité du logement. En fonction du rapport émis par le diagnostiqueur, vous pourriez être amené à réaliser des travaux de rénovation afin d’assurer la santé des futurs occupants.

Si le diagnostic assainissement est conforme aux normes en vigueur, ce document vous permet, en tant que propriétaire vendeur, d’attirer plus d’acheteurs. Les futurs acquéreurs seront plus intéressés à investir dans une maison saine et habitable qui les préserve de dépenses supplémentaires. D’autre part, vous augmentez les chances de vendre votre bien à un prix plus attractif.

Les risques encourus en cas de manquement au diagnostic assainissement

Le propriétaire vendeur doit obligatoirement faire des travaux de remise aux normes, dont le coût lui sera entièrement imputé. C’est souvent le cas lorsque les risques environnementaux ou sanitaires des occupants sont importants. Si le fonctionnement ou l’entretien de l’installation peut être amélioré, le diagnostiqueur n’émettra qu’une simple recommandation.

Si le propriétaire vendeur manque à son obligation de faire inspecter son système d’évacuation des eaux usées préalablement à la vente de sa maison, il s’expose à des risques financiers importants. Après la transaction immobilière, tout problème de fonctionnement de l’installation assainissement constitue un vice caché et engage directement sa responsabilité. Les travaux de réparation peuvent en outre lui coûter plusieurs milliers d’euros.

Un diagnostic assainissement précis et réel

L’inspection de votre installation impacte grandement sur l’estimation du prix de votre bien immobilier. Il est par conséquent nécessaire de confier cette opération à un expert. Un diagnostiqueur expérimenté saura vous fournir un devis correct et précis du coût de cette procédure, mais également des travaux nécessaires en cas de non-conformité.

Du point de vue technique, ce diagnostic immobilier n’empêche pas la réalisation de la vente immobilière. Dès lors que l’acheteur consent à prendre en charge les travaux de rénovation ou de réparation, la transaction peut se poursuivre. Il disposera alors d’une année pour régulariser l’état du système d’assainissement. Toutefois, une telle situation vous fait courir un risque considérable : le prix de vente de votre bien pourrait être revu à la baisse.

Vous avez effectué un placement sur la pierre et vous voulez savoir combien il vous rapporte réellement en une année ? Une mauvaise estimation peut vous faire débourser de l’argent au lieu de vous en faire gagner. On vous montre comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Comprendre le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas une tâche simple, car il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Pour que vous puissiez comprendre les modes de calcul, on vous montre d’abord, comment calculer la rentabilité d’un investissement brut. Cette dernière est plus simple à trouver, car il suffit de faire un rapport entre les loyers cumulés en une année et le coût d’achat de votre bien immobilier.

Par exemple, supposons que vous avez acheté une maison à un montant de 200 000 euros (charge comprise) avec un loyer de 800 euros mensuel.

La rentabilité d’investissement locatif brut = 800 x 12/200 000. Ce qui vous donne un taux de 4,8 %.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute est un premier indicateur qui donne une idée de ce qu’un investissement peut rapporter. Toutefois, ce qui intéresse le plus un investisseur, est bien la rentabilité nette, c’est-à-dire la somme qu’il peut réellement gagner après déduction de toutes charges. Pour cela, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’investissement locatif.

Les charges courantes d’un bien locatif

Sans compter les différents frais liés à l’entretien du bien immobilier, voici une liste non exhaustive des charges à prendre en compte :

• Les différents frais dépensés pour entretenir votre bien immobilier.
• Les taxes foncières.
• Les frais de gestion.
• Les diverses assurances comme l’assurance loyer impayé ou l’assurance propriétaire non-occupant.
• Les frais financiers au cas où vous avez souscrit un emprunt pour l’acquérir.

La rentabilité locative nette avant impôts = Loyer annuel – total des charges et des frais/Coût d’acquisition x 100.

Le calcul de la rentabilité locative nette avant impôt vous permet de savoir si votre investissement locatif vous rapporte réellement de l’argent.

On n’oublie pas les impôts et des avantages fiscaux de l’investissement locatif 

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il vous suffit d’intégrer les impôts et les défiscalisations. Ceux-là dépendent beaucoup de la nature de votre prêt, car celui-ci détermine les crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Vous pouvez effectuer une simulation en ligne gratuitement afin de connaître la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif selon la méthode Larcher

Il existe plusieurs méthodes. Néanmoins, la méthode Larcher est une manière simple d’estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Elle suppose que les charges, les impôts et les taxes foncières représentent ¼ du loyer annuel. Reprenons donc l’exemple de la maison à 200 000 euros.

La rentabilité d’investissement = 800 x 9/200 000 x 100

Ce qui nous donne un taux de 3,6 %.

Comment faire pour choisir le bon investissement locatif ?

Quand on le compare aux autres placements financiers, l’investissement locatif semble être plus sûr. Malgré cela, vous devez quand même veiller à bien choisir le bien immobilier afin qu’il vous rapporte le maximum de revenu. Voici quelques conseils pour avoir la meilleure estimation possible :

· Prenez en compte la période où le bien immobilier est vide (vacance locative).

· Baissez le loyer en cas de vacance locative prolongée.

· N’oubliez pas de prendre en compte les frais de travaux ainsi que les impôts.

· Méfiez-vous des investissements locatifs avec des taux de rentabilité trop élevés (plus de 7 %). C’est possible, mais c’est assez rare

En fin, il ne faut pas oublier que le choix de régime (régime réel, micro foncier, LMNP, LMP) de votre activité est aussi important pour maximiser votre investissement.

Vous avez certainement envie de profiter du taux d’intérêt très bas du moment. Vous n’êtes pas le seul. Néanmoins, cet investissement demande un budget conséquent. 99% des acheteurs souhaitent passer par les établissements bancaires pour financer le projet. Afin d’obtenir un prêt immobilier, votre banquier vous pose tout un tas de questions, y compris votre capacité d’emprunt. C’est une question classique posée lors de la demande de prêt.

Alors qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ? Comment la calculer ?

Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ?

Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas en un jour. Et pour réussir son projet, un minimum de préparation est exigé. Le montant d’emprunt accordé ainsi que la durée du prêt dépendent fortement de votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’un indicateur utilisé par les banquiers pour étudier chaque dossier.

En effet, la capacité d’emprunt permet de vérifier l’aptitude à emprunter une somme sur une période donnée et la capacité à la rembourser par la suite. Le calcul va donc répondre à la question « combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?  

Pour connaitre les mensualités, les futurs emprunteurs vont devoir se baser sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste après le paiement de toutes les charges.

Comment calcule-t-on la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Pour faire simple, la capacité d’emprunt est égale à la déduction des charges fixes des revenus. Toutefois, dans la pratique, il s’avère que le calcul est plus complexe que cette simple formule. D’autres facteurs vont être pris en compte pour trouver ce fameux indicateur :

• Le taux d’endettement
• Le type de prêt
• Les mensualités
• La durée d’emprunt
• L’apport personnel
• Prêt à taux zéro

Lorsqu’on parle de revenus, toutes entrées vont être prises en compte

• Les traitements et salaires
• Les pensions de retraite
• Les bénéfices issus des activités professionnelles
• Les autres revenus fonciers ou des différents placements

Concernant les charges, les banquiers vont donc additionner toutes les dépenses fixes notamment : Les mensualités de crédit en cours, les loyers, les pensions alimentaires à verser etc.

Chaque établissement de crédit a son propre calcul. La capacité d’emprunt donné sera donc différente d’un établissement à l’autre. C’est ainsi qu’on recommande de consulter beaucoup d’établissements pour faire valider son projet.

Le taux d’endettement, l’élément clé d’un dossier d’emprunt

Outre la capacité d’emprunt, les établissements de crédit s’intéressent grandement sur le taux d’endettement à ne pas dépasser. Depuis 2020, la HCSF recommande un taux entre 33% et 35%. Cela veut dire que pour un ménage au revenu de 3000€ mensuel, le montant de ses remboursements mensuels de tout prêts confondus ne doit pas dépasser 1000€.

Comme mentionné ci-dessus, chaque établissement a son propre calcul. Il est possible qu’un établissement vous propose un prêt avec un taux d’endettement à 30% ou un autre vous propose un autre prêt à taux d’endettement de 35% ou 40%. Tout dépend de la situation de chaque emprunteur.  

Bon à savoir :

Avant d’aller consulter votre banquer, voici les questions auxquelles que vous devez vous poser.

• Quel est votre apport personnel ?
• Avez-vous droit aux prêts à taux zéro ?
• Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
• Quel est le prix de votre bien immobilier que vous souhaitez acheter ? Est-ce un bien neuf ou ancien ?
• Quel est le montant estimatif des frais du notaire ?
• Quel est le taux d’intérêt actuel ?

Ces éléments de réponses vont vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez ensuite utiliser des outils disponibles sur internet pour le calcul. Le résultat obtenu ne sera peut-être pas le même que donne votre banquier, mais cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez demander sur une durée déterminée.

La cité phocéenne de Marseille est la deuxième ville la plus peuplée de France. Chargée d’histoire, c’est une agglomération très chaleureuse avec un marché immobilier très dynamique qui comporte notamment un grand nombre de nouvelles constructions. Comme beaucoup d’autres personnes, vous cherchez peut-être à vous installer à Marseille. Voici quelques conseils pour vous aider à profiter du dynamisme de cette ville portuaire.

Marseille : une expansion économique propice à l’achat d’immobilier neuf

Grâce à sa situation géographique exceptionnelle, la ville de Marseille est un centre d’activité économique très important. Elle dispose d’infrastructures de qualité et de divers atouts qui favorisent l’émergence de nouvelles constructions. D’ailleurs, vous pouvez obtenir plus de renseignements sur l’immobilier neuf sur Marseille, si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier dans cette ville.

La ville de Marseille présente de nombreux avantages, ce qui en fait une destination où il fait bon vivre. Il s’agit d’une ville très attractive grâce à ses ports, aux nombreux sites touristiques, à la présence de nombreux commerces. Marseille est desservie par différents réseaux autoroutiers et ferroviaires, maritimes et portuaires. C’est aussi une ville avec des possibilités d’emploi très diversifiées.

Le marché de l’immobilier neuf à Marseille

La demande en biens immobiliers est très forte en considérant tout le potentiel que représente la ville de Marseille. De nombreux programmes immobiliers neufs existent désormais pour satisfaire les attentes des couples et familles, des jeunes cadres, des retraités et aussi des étudiants dont environ 60 000 sont inscrits dans les différentes grandes écoles de la ville. Le parc immobilier neuf à Marseille offre de nombreuses possibilités et fait une place à l’optimisation des performances énergétiques, ce qui est un atout non négligeable.

Il faut souligner enfin que l’achat d’un bien immobilier neuf à Marseille est un investissement très rentable. Les logements sont en effet moins chers que dans d’autres villes de France. Par ailleurs, en optant pour des appartements neufs, vous réduisez considérablement les frais de notaire et vous bénéficiez de taux d’imposition réduits, contrairement à ceux qui optent pour des bâtiments anciens.

Installation à Marseille : les quartiers recommandés

Comme partout ailleurs, les quartiers de Marseille se distinguent les uns des autres par certaines caractéristiques spécifiques. Il vous revient d’étudier la zone dans laquelle vous souhaitez vous installer pour voir si elle correspond à vos attentes. Voici quelques idées des quartiers les plus intéressants de Marseille en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier neuf.

Le quartier Longchamp est très prisé car il regroupe beaucoup d’immeubles haussmanniens. Il séduit particulièrement les jeunes cadres, car les conditions pour faciliter la vie quotidienne sont réunies. Le quartier de la Joliette, situé derrière le Vieux-Port, est le nouveau centre économique de Marseille. Outre les logements résidentiels destinés aux familles, vous y trouverez des commerces et infrastructures d’entreprises. Le Vieux-Port est le centre historique de Marseille et il reçoit chaque année des milliers de touristes. C’est une zone très appréciée à cause de la diversité multiculturelle qu’on y retrouve.

Dans le quartier Château Gombert, vous retrouvez des duplex, des appartements 3 ou 4 pièces avec balcons et terrasses, conçus et aménagés dans un style contemporain et minimaliste idéal pour les couples. À Saint-Barnabé, en revanche, vous bénéficierez de la présence d’un grand nombre d’espaces verts. Les prix des appartements neufs de tout standing dans cette zone sont les plus attractifs du marché. Ils intéresseront plus particulièrement les familles ainsi que les petits budgets comme ceux des étudiants ou des retraités.

Vous rêvez d’acheter un bien à Paris, mais il est juste hors de prix. Vous avez un budget limité qui ne vous donne pas la possibilité de devenir propriétaire. Il est vrai que classiquement il faut un budget conséquent ou une capacité d’emprunt confortable pour pouvoir financer un bien immobilier. Sans cela, le rêve le devenir pleine propriétaire peut être difficilement réalisable. Cependant, il existe bien un moyen pour payer son logement à prix réduit. Cela peut se faire via un bail emphytéotique. De quoi s’agit-il ? comment fonctionne-t-il exactement ?

Le bail emphytéotique, en quoi consiste-il ?

Acheter les murs de son logement et payer un loyer pour l’occupation du foncier, telle est la philosophie du bail emphytéotique. Cette pratique a été utilisée pour rendre accessible à la propriété d’un logement. Pas très connue au grand public, cette particularité juridique est très bien connue des notaires.

Le bail emphytéotique consiste à dissocier le mur de l’habitat du foncier. Cela veut dire que le propriétaire est simplement propriétaire du mur mais reste locataire du terrain. Il paie la redevance au propriétaire du terrain qui est, dans la plupart du temps, la collectivité locale ou un acteur institutionnel. Le bail dure en générale entre 18 et 99 ans et est souvent renouvelable.

Ce dispositif a été encouragé par l’Etat pour dissocier le foncier et la construction. D’ailleurs, la commercialisation de 500 logements, dans les ZAC des 13^ème, 14^ème, 18^ème et 20^ème, au prix de 5000€ le mètre carré à partir de 2022 a été annoncée par la ville de Paris. Une bonne nouvelle pour ce qui veulent ou doivent absolument rester à Paris.

Quels sont les biens concernés par le bail emphytéotique ?

Comment dit ci-dessus, le bail emphytéotique est un des moyens pour acheter moins cher lorsqu’on a un budget limité. Cependant, ce dispositif ne concerne que certaines zones. Ainsi, une très petite minorité de logements est vendue avec ce type de bail.

Parmi les biens mis en vente, on retrouve toutes types de typologies : appartement, maison individuelle, parking ou garage. Par exemple, de nombreux immeubles d’habitations à Lyon, surtout dans le 3^ème et 6^ème appartiennent aux Hospices Civils de Lyon depuis plus d’un siècle.

Comment fonctionne le bail emphytéotique ?

En fait, le transfert de propriétaire avec ce contrat s’effectue comme une transaction achat-vente traditionnelle chez un notaire. Dans l’acte d’achat, tout est indiqué : la date de fin de contrat, la durée, le montant du loyer et son mode d’indexation. Toutefois, il est possible que certaines clauses anti spéculatives qui interdisent la cession du bail avant une certaine date, soient inclues dans l’acte.

Comme les autres, le propriétaire du bien en bail emphytéotique ont l’obligation de payer les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation et payer les charges de copropriétés. De plus, il doit payer le loyer du foncier, une somme symbolique, souvent quelques centaines d’euros par an.

Quels sont les risques du bail emphytéotique ?

Un des risques principaux de ce type de transaction est bien le non renouvellement du bail. Le propriétaire du mur risque de perdre son bien après avoir payé pendant plusieurs années. Dans ce cas, c’est un crédit immobilier à fonds perdu.

Dans la réalité, il est arrivé très rarement que le bail ne soit renouvelé. A Lyon, par exemple, les HCL ont déjà renouvelé à plusieurs reprises les baux. Une indemnisation financière a même été prévue pour l’emphytéote en cas de non renouvellement de contrat. Mais, la bonne nouvelle est que certaines villes, acceptent même céder le terrain aux emphytéotes qui font la demande, tel le cas de la ville Hyères.

Outre le risque de se retrouver sans logement à la fin du contrat, le loyer peut être majoré. En effet, rien n’interdit le propriétaire du foncier de réactualiser pour se rapprocher du tarif du marché privé.

En fin, le dernier point concerne la demande de prêt pour financer l’opération. En effet, les établissements de crédits sont très prudents car la prise de garantie est en jeux. Seulement quelques banques sont habituées à ce genre de dossier et acceptent d’accorder le crédit immobilier , sous certaines conditions. Ainsi les emprunteurs n’ont pas de large choix pour financer leur projet.  

Savez vous qu’on peut négocier le prix de vente lors d’un achat immobilier ? En fait, tout est négociable, comme le taux ou l’assurance d’emprunt. Il suffit simplement de bien cerner le sujet, analyser les informations sur le sujet et structurer nos idées pour pouvoir obtenir un juste prix qui nous convient.

La négociation lors d’un achat d’un bien immobilier est une étape délicate et nécessite une préparation pour remporter le bien tant désiré. Pour bien réussir l’opération, voici la check-list indispensable

1. Se renseigner sur l’état du marché immobilier local.
2. Se renseigner sur la date de mise en vente du logement.
3. Repérer les points faibles du logement que vous avez visité.
4. Préparer les arguments à l’avance.
5. Examiner le budget.
6. Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix.

Se renseigner sur l’état du marché immobilier local

La première étape, lorsque vous avez trouvé le bien idéal est de se renseigner sur l’état du marché immobilier local. Les informations obtenues lors de cette démarche vous permettent d’avoir une idée sur le prix moyen au m² auquel se vendent les biens similaires. Les données sont disponibles part tout. Il n’est pas difficile de les rassembler. Les différents sites comme seloger, ou même des agences immobilières sont des sources d’informations fiables qui sont gérées par des professionnels du secteur. Prendre connaissance de l’état de marché immobilier local vous permet de préparer les arguments crédibles lors de la négociation.

S’appuyer sur la date de mise en vente du logement

Un bien qui est sur le marché depuis un moment a plus de chance d’être négocié que celui qui vient d’arriver sur le marché. Un bien vendu à juste prix, trouve facilement l’acquéreur. La plupart de temps, lorsqu’un bien reste trop long temps sur le marché, de plus de 3 mois, cela veut dire que son prix est surestimé. Une marge importante de négociation est donc envisageable. Pour trouver l’historique de l’annonce, plusieurs outils sont disponibles. Par exemple, avec Castorus, vous pouvez retracer l’annonce depuis sa date de publication jusqu’aux éventuelles baisses de prix.

« La faiblesse des uns peut faire le bonheur des autres ». Cette phrase est vraie car on peut profiter de certaines raisons de la vente d’un bien pour faire de meilleures affaires.  Le divorce, le remboursement de prêt relais, le déménagement sont des facteurs qui mettent les vendeurs dans l’urgence de vendre son bien. Ce sont des raisons qui peuvent permettre de négocier une marge importante.

Repérer les points faibles du logement

Votre bien vous plait. Il est peut-être parfait. Mais il peut comporter quelques points négatifs que vous pouvez utiliser à votre avantage pour faire baisser le prix de vente demandé.

• La nuisance sonore
• Les petits travaux d’électricité, de chaudière, de prise…
• L’isolation
• Les charges de copropriétés élevées
• Le réseau de transport commun
• Les commerces de proximité
• Les travaux de rafraichissement
• L’immeuble sans ascenseur
• La luminosité, l’exposition….

Ces éléments sont les leviers de négociation. La visite du bien à plusieurs reprises et avec beaucoup de personnes peut vous aider à trouver certains de ces défauts. Le mieux est de faire accompagner, lors de votre visite du bien immobilier, par quelqu’un qui a des connaissances en travaux. Cette personne a un œil critique qui vous est très utile.

Préparez vos arguments à l’avance

Maintenant que vous avez visité et revisité le bien, vous pouvez préparer une liste complète de tous ces défauts repérés. Notez-les sur un papier pour ne rien oublier lors de la négociation. Préparez ensuite tous les arguments à partir de ces éléments. L’importance est de ne pas précipiter les choses et de se lancer tout de suite dans la négociation du prix sans se préparer minutieusement à l’avance. Utilisez la diplomatie pour que le vendeur accepte de baisser le prix en encombre.  

Chaque vente est unique. Dans la pratique, on parle en générale entre 5% et 10% de prix de vente. Cependant rien de détermine cette marge. Vous pouvez faire une bonne affaire avec 10% de marge sur certains biens. Vous pouvez également payer trop cher malgré ces 10% de réduction sur certains logements. Pour savoir si le prix est correct ou pas, il faut le comparer avec le bien similaire dans le même quartier. Un bien affiché avec un prix bien en-dessous du prix de marché peut partir très vite. Attention à ne pas donc faire une offre avec un rabais trop important.

Examiner votre budget

Il est indéniable que le vendeur espère retirer de la vente de son bien immobilier, un prix le plus élevé possible. Cependant, vous en tant qu’acheteur, ne devez pas non plus proposer une offre trop basse au risque d’être rejetée. La négociation de ne doit pas être faite en fonction de votre budget. Trouver un juste prix du marché est important pour conclure une vente. Il est donc important de calculer et revoir votre capacité financière, quid à consulter plusieurs établissements de crédit ou un courtier.

Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix

Il est important de savoir que la négociation est longue. Il est rare d’obtenir un accord dès la première proposition. L’astuce pour obtenir un prix à votre convenance, est de proposer un prix bas au début pour ensuite remonter. Ce prix doit être plus bas que le plafond que vous serez prêt à payer. Le vendeur veut obtenir un prix élevé ; l’acquéreur veut acheter à un prix bas ; les deux parties vont devoir faire chacun ses efforts pour trouver une juste valeur acceptable pour tout le monde. Un agent immobilier compétent va pouvoir accompagner et convaincre les deux parties à trouver un accord commun. Faites donc confiance à ces professionnels.