novembre 24, 2020

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Comment acheter moins cher un bien immobilier?

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Comment acheter moins cher un bien immobilier?

Comment acheter moins cher un bien immobilier?

Chaque année, le marché de l’immobilier ne cesse d’évoluer. Le prix des biens immobiliers ne fait qu’augmenter. Le prix flambe dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Nice. La situation ne fait qu’empirer, ce qui limite la possibilité d’accéder à la propriété pour les ménages.

Néanmoins, il existe des solutions pour payer moins cher son bien immobilier. Aussi surprenant que cela puisse paraître, ces pratiques existent depuis toujours. Pour les investisseurs, ces méthodes sont des occasions idéales à ne pas rater pour dénicher une perle rare tout en bénéficiant une décote intéressante. Certaines méthodes sont méconnues et sont moins utilisées dans la pratique. Mais sachez qu’elles vous permettent de faire des économiques conséquentes. A vous de choisir la méthode la mieux adaptée à de votre projet en fonction de votre stratégie patrimoniale et de votre perception de risque.

Je vous liste dans cet article quelques astuces qu’on ignore mais qui mérite bien une réflexion, pour se lancer dans le projet immobilier.

Le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire (BRS), instauré par l’Etat, est un bail de longue durée, réservé prioritairement aux ménages à revenus modestes qui ne disposent pas assez de moyen pour accéder à la propriété et de se loger confortablement. Ce bail est géré par les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), qui achètent des terrains et réalisent des logements destinés à la location ou à l’accession sociale.

C’est une façon d’acheter son logement à bas coût, jusqu’à 40% moins cher que le prix du marché. L’idée est n’acheter que le mur. Vous ne payez donc pas le foncier ni la taxe liée à la propriété du terrain. Vous êtes dans ce cas propriétaire de votre logement mais locataire du terrain, qui reste en effet la propriété de l’OFS. En contrepartie, vous devez supporter un loyer de terrain, qui s’élève à 90€ par mois, pendant 50ans. Le coût total de l’opération revient à 54 000€, étalé sur 50 années de location. Le montage s’avère donc très intéressant pour les familles qui remplissent les conditions d’éligibilité au dispositif et qui veulent posséder un bien immobilier. A la fin du bail, l’OFS redevient propriétaire de la construction, contre une indemnisation de l’occupation.

Pour résumer, voici les avantages de ce dispositif sont :

  • Vous bénéficiez d’’un prix réduit d’acquisition
  • Vous économisez le prix du foncier qui représente généralement 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier
  • Vous bénéficiez d’une TVA réduite, très avantageuse à seulement 5,5 %.
  • Vous profitez d’un abattement de la taxe foncière jusqu’à 30 %, selon les communes
  • Vous bénéficiez d’une garantie d’achat
  • Vous pouvez financer votre projet avec un prêt à taux zéro, un crédit immobilier dont les intérêts sont financés par l’Etat.

Achat son bien aux enchères

Vous connaissez déjà le principe de vente aux enchères. On trouve tous type de bien : des œuvres d’art, des bijoux, de la vaisselle, des meubles… Mais la vente immobilière reste encore méconnue au grand public.

Pourtant cette opération peut être très intéressante si on est bien informé des règles spécifiques qui encadrent ce mode d’achat. Il existe plusieurs types de ventes immobilières aux enchères : notariale, domaniale et judiciaire.  La forme la plus connue est la forme notariale mais il semble qu’elle n’est pas la meilleure option pour réaliser les meilleures affaires. Avec la vente domaniale, vous pouvez acquérir des biens d’Etat tels que la caserne, les gares, les terrains ou même les habitations issues de successions vacantes. Ce sont des habitations qui n’ont pas d’héritiers. Pour trouver la bonne affaire, il faut participer aux enchères immobilières judiciaires car ce sont des biens saisis, des biens mises en liquidation judiciaire ou de divorces qui sont en vente. La décote est généralement fixée à 30% en dessous du prix estimé. Par contre, cette opération impose le recours d’un avocat pour participer à la séance. C’est lui qui est habilité à porter les enchères pour votre compte.

Acheter un logement occupé par un locataire

Vous avez sûrement déjà vu des annonces de biens immobiliers vendu-loués. Oui, il s’agit d’un logement déjà occupé par un locataire. Le montage s’avère très avantageux et en même temps peu risqué.

Il est intéressant parce que non seulement vous bénéficiez d’un prix d’achat réduit, mais aussi vous devenez le nouveau bailleur du logement aux mêmes conditions que le prédécesseur. Si votre projet est un investissement locatif, ce type de bien est idéal. Vous n’avez donc pas besoin de faire toutes les démarches nécessaires pour trouver un locataire. Il est déjà sur place et le bien vous génère donc chaque mois, un revenu foncier.

Côté prix, vous pouvez bénéficier d’une décote qui peut atteindre entre 10 et 15% du prix de bien selon les cas. Elle dépend de plusieurs critères : la nature du bail en cours, la durée de bail, la solvabilité du locataire, le loyer pratiqué, la qualité du bien, la superficie, les charges… etc.  

Intéressant comme opération mais elle est aussi risquée. La seule raison c’est que si vous voulez récupérer votre bien, vous n’avez pas la possibilité d’expulser le locataire sans raison valable. Mais ce point négatif peut être maîtrisé puisque toutes les informations concernant le logement et le locataire doivent vous être fournies lors de la signature de promesse de vente. Vous avez toutes les données nécessaires pour savoir si votre investissement est risqué, assez rentable ou pas. Vous n’aurez donc pas de surprise.  

Achat un bien immobilier en viager

Achat en viager est une autre forme d’achat d’un bien à prix réduit. La vente fait la plupart du temps l’objet d’une décote, qui peut s’élever à 30% voire 50% du prix du marché, rente comprise.   

Le principe du viager est que l’acquéreur s’engage à server une somme mensuelle, trimestrielle ou annuelle au vendeur jusqu’à sa mort. L’acquéreur devient propriétaire tout de suite dès la signature du contrat. Cependant, la possibilité de récupérer le bien dépend du contrat.

Voici les différents types de viager immobilier : libre, à terme et occupé. Si vous choisissez le viager libre, vous allez pouvoiroccuper le logement après la signature du contrat puisque le logement en question est libre. Pour le viager occupé, vous ne pouvez occuper le logement qu’après le décès du vendeur ou après son transfert dans la maison de retraite.En fin, si vous optez pour un viager à terme, le nombre d’année de paiement de la rente est déterminé et il faut attendre le décès du crédirentier pour pouvoir récupérer le bien.  

Concernant le bouquet initial, le vendeur peut exiger une somme de l’acheteur au moment de la signature du contrat. Cette somme correspond à entre 20% et 30% de la valeur du bien. A noter que si le bouquet initial est faible, la rente est donc plus élevée. 

Malgré les avantages qu’on peut bénéficier, cette opération comporte quelques contraintes.

  • L’acheteur paie les charges du notaire
  • Il peut payer plus que la valeur réelle du bien si le vendeur vit encore longtemps
  • Les grands travaux sont à la charge de l’acheteur
  • Il ne peut pas jouir du bien tant que le vendeur est en vie
  • Le contrat peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat
  • L’acheteur peut décéder avant le vendeur.

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