Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Vous avez effectué un placement sur la pierre et vous voulez savoir combien il vous rapporte réellement en une année ? Une mauvaise estimation peut vous faire débourser de l’argent au lieu de vous en faire gagner. On vous montre comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Comprendre le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas une tâche simple, car il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Pour que vous puissiez comprendre les modes de calcul, on vous montre d’abord, comment calculer la rentabilité d’un investissement brut. Cette dernière est plus simple à trouver, car il suffit de faire un rapport entre les loyers cumulés en une année et le coût d’achat de votre bien immobilier.

Par exemple, supposons que vous avez acheté une maison à un montant de 200 000 euros (charge comprise) avec un loyer de 800 euros mensuel.

La rentabilité d’investissement locatif brut = 800 x 12/200 000. Ce qui vous donne un taux de 4,8 %.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute est un premier indicateur qui donne une idée de ce qu’un investissement peut rapporter. Toutefois, ce qui intéresse le plus un investisseur, est bien la rentabilité nette, c’est-à-dire la somme qu’il peut réellement gagner après déduction de toutes charges. Pour cela, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’investissement locatif.

Les charges courantes d’un bien locatif

Sans compter les différents frais liés à l’entretien du bien immobilier, voici une liste non exhaustive des charges à prendre en compte :

  • Les différents frais dépensés pour entretenir votre bien immobilier.
  • Les taxes foncières.
  • Les frais de gestion.
  • Les diverses assurances comme l’assurance loyer impayé ou l’assurance propriétaire non-occupant.
  • Les frais financiers au cas où vous avez souscrit un emprunt pour l’acquérir.

La rentabilité locative nette avant impôts = Loyer annuel – total des charges et des frais/Coût d’acquisition x 100.

Le calcul de la rentabilité locative nette avant impôt vous permet de savoir si votre investissement locatif vous rapporte réellement de l’argent.

On n’oublie pas les impôts et des avantages fiscaux de l’investissement locatif 

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il vous suffit d’intégrer les impôts et les défiscalisations. Ceux-là dépendent beaucoup de la nature de votre prêt, car celui-ci détermine les crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Vous pouvez effectuer une simulation en ligne gratuitement afin de connaître la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif selon la méthode Larcher

Il existe plusieurs méthodes. Néanmoins, la méthode Larcher est une manière simple d’estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Elle suppose que les charges, les impôts et les taxes foncières représentent ¼ du loyer annuel. Reprenons donc l’exemple de la maison à 200 000 euros.

La rentabilité d’investissement = 800 x 9/200 000 x 100

Ce qui nous donne un taux de 3,6 %.

Comment faire pour choisir le bon investissement locatif ?

Quand on le compare aux autres placements financiers, l’investissement locatif semble être plus sûr. Malgré cela, vous devez quand même veiller à bien choisir le bien immobilier afin qu’il vous rapporte le maximum de revenu. Voici quelques conseils pour avoir la meilleure estimation possible :

· Prenez en compte la période où le bien immobilier est vide (vacance locative).

· Baissez le loyer en cas de vacance locative prolongée.

· N’oubliez pas de prendre en compte les frais de travaux ainsi que les impôts.

· Méfiez-vous des investissements locatifs avec des taux de rentabilité trop élevés (plus de 7 %). C’est possible, mais c’est assez rare

En fin, il ne faut pas oublier que le choix de régime (régime réel, micro foncier, LMNP, LMP) de votre activité est aussi important pour maximiser votre investissement.

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