Le marché de l’immobilier locatif attire les investisseurs parce qu’il permet non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de se créer un revenu. Pour obtenir un revenu important, il faut investir dans un projet performant. Le rendement locatif est la donnée qui traduit la performance d’un investissement locatif. Ainsi, avant de se lancer sur le marché locatif, l’investisseur avisé est obligé de déterminer le rendement de son projet.
sommaire
Immobilier : les différents types de rendements locatifs
Il existe trois types de rendements locatifs à prendre en compte pour mesurer la performance d’un projet immobilier : le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net.
Le rendement brut est une analyse sommaire qui permet de se faire une idée de l’intérêt d’un projet immobilier par rapport à un autre.
Le rendement net est plus précis et aide l’investisseur à quantifier réellement son gain. À ce moment, il est judicieux de faire appel à un conseiller en investissement. On recommande aux porteurs de projets de se rendre sur transactions.raizers.com ou toute autre plateforme indépendante pour bénéficier d’un accompagnement. Ils peuvent aussi se tourner vers des agents immobiliers. Cependant, leur prestation est payante.
En ce qui concerne le rendement net-net, il inclut les données de la fiscalité. L’imposition peut devenir un véritable pôle de dépense, surtout lorsque le projet fournit un bon rendement net. Il est donc préférable de la prendre en compte dès le départ.
Comment calculer les différents rendements locatifs ?
Le calcul du rendement locatif suit une formule en principe très simple. Vous devez diviser ce que le logement vous rapporte (chiffre d’affaires) par le montant investi et multiplier le résultat par 100. En fonction du type de rendement, votre chiffre d’affaires et vos dépenses ne seront pas les mêmes.
Comment déterminer le rendement brut d’un projet immobilier locatif ?
Ce rendement s’obtient en divisant le montant des loyers perçus sur l’année par le prix d’acquisition du logement : montant annuel du loyer/prix d’acquisition x 100.
En supposant que votre futur loyer sera fixé à 600 € et que le bien vous a coûté 150 000 €, le rendement annuel brut se calcule comme suit :
600 x 12 mois/150 000 x 100 = 4,8 %. Vous pouvez inclure dans le prix d’achat du logement les différents frais d’acquisition comme les frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier.
Comment déterminer le rendement net d’un projet immobilier locatif ?
Le rendement net est obtenu après soustraction des différentes charges et taxes générées par la location. Il est donc plus proche de la réalité et rend compte plus efficacement de la performance du placement. Sa formule est :
Montant annuel du loyer – charges et taxes locatives/prix d’acquisition x 100
Supposons toujours un bien dont le prix d’achat est de 150 000 € avec un loyer futur de 600 €. Ajoutons ensuite les charges immobilières à savoir : 300 € de réparations, 800 € de charges de copropriété (non récupérables), 600 € représentant la taxe foncière, 150 € pour l’assurance, soit un total de 1850 €. Le rendement net s’élève donc à :
(600 x 12) – 1850/150 000 x 100 = 3,6 %
Vous pouvez comparer ce rendement à celui d’autres types d’investissements pour déterminer le placement le plus rentable pour vous.
Comment déterminer le rendement net-net d’un projet immobilier locatif ?
Pour ce rendement, il suffit d’inclure dans le calcul le montant de l’imposition sur revenus. Cette donnée va dépendre du régime auquel vous serez affilié, mais aussi de votre tranche imposable. Vous devez également prendre en compte, pour le calcul du rendement, l’impact des éventuels dispositifs de défiscalisation utilisés (Denormandie, Pinel, etc.). Pour mieux se retrouver et obtenir des résultats justes, il est stratégique de recourir au conseil en investissement.
Le changement d’un seul paramètre du calcul peut agir positivement ou négativement sur le rendement locatif. Les biens étant extrêmement variés et situés dans des zones différentes, il est important de disposer d’informations fiables pour prendre une décision éclairée. De plus, il est préférable de confier l’interprétation du rendement obtenu à un expert. Ce dernier pourra réellement dire s’il s’agit d’un placement performant ou non en prenant en compte le contexte du projet.
En somme, se faire accompagner est vraiment une nécessité. Il peut arriver que d’autres paramètres comme l’environnement ou l’entourage du bien constituent des atouts de taille, bien qu’a priori le rendement ne soit pas très élevé.