Alors que les taux d’intérêt d’emprunt repartent à la hausse, depuis le début de l’année, la question à se poser maintenant est de savoir comment va évoluer le marché immobilier. Les biens classés passoires thermiques sont nombreux sur le marché. Et avec la nouvelle réglementation, cela risque de retourner le marché en 2023.
Le crédit à l’habitat : les conditions d’accès se durcissent
0.6 point, c’est bien l’augmentation de taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022. Malgré cette hausse, les nombres de dossiers de crédit sont nombreux. Les banques, quant à elles, ont accordé de plus en plus et plus de crédits, notamment à la banque populaire, Caisse d’Epargne et LCL.
Ce record pourrait s’expliquer par la volonté des acheteurs de conclure leur projet immobilier avant que les conditions d’accès aux prêts ne se durcissent. Et cet accès facile aux prêts a bien fait flamber le marché immobilier.
Sur le 2ème semestre 2022, les taux d’intérêt sont revenus à un niveau aussi élevé qu’en fin 2017, et même avec un allongement de la durée d’emprunt. Le nombre de dossiers d’emprunt refusé est nombreux, même pour des profils solvables. La cause de tout cela est bien les nouvelles réglementations plus contraignantes qu’avant.
Le marché immobilier en ralentissement, sur tout le pays
On remarque ce phénomène sur tout le pays. Les acheteurs potentiels, les amateurs de résidence secondaire, même les investisseurs institutionnels se font rares. Une baisse notable qu’on note aux alentours de 2.3 % en moyenne sur un an. Ce ralentissement s’explique par plusieurs raisons.
Tout d’abord, le prix du marché immobilier s’envole. La très faible rentabilité du projet immobilier neuf fait hésiter les investisseurs. Et cela concerne la plupart des grandes villes comme Lyon, Bordeaux, ou Lille.
Du côté du marché ancien, dans certaines villes, la négociation sur certaines catégories de biens font plus difficilement, tel le cas du bien au rez-de-chaussée ou sous le toit. De manière générale, la marge de discussion tourne autour de 5 %. Les biens classés passoires énergétiques devrait être à la peine. Les loyers de ces logements ne peuvent pas être revus à la hausse tant que les rénovations n’ont pas été effectuées pour répondre aux normes fixées par les pouvoirs publiques. De plus, pour les maisons avec leur DPE F ou G, à partir d’Avril 2023, les propriétaires doivent annexer à leur dossier de vente un audit énergétique, en complément du DPE. Ce dossier devrait lister tous les travaux nécessaires à réaliser pour regagner la classe F ou G.
Les immeubles collectifs mal isolés se voient, eux, aussi dévaloriser dès 2023. Les coûts de rénovation exorbitants freinent donc les transactions d’achat/vente.
Enfin, le coût de vie élevé provoqué par l’inflation n’arrange rien. Pour valider un dossier, les banques regardent plus attentivement le taux d’endettement. C’est une raison de plus qui explique le ralentissement du marché immobilier.