Vous avez certainement envie de profiter du taux d’intérêt très bas du moment. Vous n’êtes pas le seul. Néanmoins, cet investissement demande un budget conséquent. 99% des acheteurs souhaitent passer par les établissements bancaires pour financer le projet. Afin d’obtenir un prêt immobilier, votre banquier vous pose tout un tas de questions, y compris votre capacité d’emprunt. C’est une question classique posée lors de la demande de prêt.
Alors qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ? Comment la calculer ?
Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ?
Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas en un jour. Et pour réussir son projet, un minimum de préparation est exigé. Le montant d’emprunt accordé ainsi que la durée du prêt dépendent fortement de votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’un indicateur utilisé par les banquiers pour étudier chaque dossier.
En effet, la capacité d’emprunt permet de vérifier l’aptitude à emprunter une somme sur une période donnée et la capacité à la rembourser par la suite. Le calcul va donc répondre à la question « combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?
Pour connaitre les mensualités, les futurs emprunteurs vont devoir se baser sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste après le paiement de toutes les charges.
Comment calcule-t-on la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Pour faire simple, la capacité d’emprunt est égale à la déduction des charges fixes des revenus. Toutefois, dans la pratique, il s’avère que le calcul est plus complexe que cette simple formule. D’autres facteurs vont être pris en compte pour trouver ce fameux indicateur :
- Le taux d’endettement
- Le type de prêt
- Les mensualités
- La durée d’emprunt
- L’apport personnel
- Prêt à taux zéro
Lorsqu’on parle de revenus, toutes entrées vont être prises en compte
- Les traitements et salaires
- Les pensions de retraite
- Les bénéfices issus des activités professionnelles
- Les autres revenus fonciers ou des différents placements
Concernant les charges, les banquiers vont donc additionner toutes les dépenses fixes notamment : Les mensualités de crédit en cours, les loyers, les pensions alimentaires à verser etc.
Chaque établissement de crédit a son propre calcul. La capacité d’emprunt donné sera donc différente d’un établissement à l’autre. C’est ainsi qu’on recommande de consulter beaucoup d’établissements pour faire valider son projet.
Le taux d’endettement, l’élément clé d’un dossier d’emprunt
Outre la capacité d’emprunt, les établissements de crédit s’intéressent grandement sur le taux d’endettement à ne pas dépasser. Depuis 2020, la HCSF recommande un taux entre 33% et 35%. Cela veut dire que pour un ménage au revenu de 3000€ mensuel, le montant de ses remboursements mensuels de tout prêts confondus ne doit pas dépasser 1000€.
Comme mentionné ci-dessus, chaque établissement a son propre calcul. Il est possible qu’un établissement vous propose un prêt avec un taux d’endettement à 30% ou un autre vous propose un autre prêt à taux d’endettement de 35% ou 40%. Tout dépend de la situation de chaque emprunteur.
Bon à savoir :
Avant d’aller consulter votre banquer, voici les questions auxquelles que vous devez vous poser.
- Quel est votre apport personnel ?
- Avez-vous droit aux prêts à taux zéro ?
- Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
- Quel est le prix de votre bien immobilier que vous souhaitez acheter ? Est-ce un bien neuf ou ancien ?
- Quel est le montant estimatif des frais du notaire ?
- Quel est le taux d’intérêt actuel ?
Ces éléments de réponses vont vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez ensuite utiliser des outils disponibles sur internet pour le calcul. Le résultat obtenu ne sera peut-être pas le même que donne votre banquier, mais cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez demander sur une durée déterminée.