Le démembrement de propriété: un outil d’optimisation fiscale

Le démembrement est un terme qu’on n’entend pas souvent dans la vie quotidienne. Pourtant cette pratique existe et est même très avantageuse en termes d’investissement et d’optimisation fiscale. On le voit souvent pratiqué dans le cadre familial lors d’une donation ou d’une succession. Cet acte juridique consiste à diviser une propriété en nue-propriété et usufruit.

Comment fonctionne le démembrement ? Quels sont les avantages ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Être propriétaire d’un bien, cela signifie que vous avez le droit de jouir et de le disposer de manière absolue. Ainsi, pour justifier cette pleine propriété, il faudrait réunir trois éléments ci-dessous :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien
• L’abusus : le droit de disposer le bien en cas de vente ou transmission
• Le fructus : le droit de récolter les fruits liés au bien

Cependant, il y a un démembrement lorsque cette pleine propriété d’un bien est partagée entre l’usufruitier et la nue-propriétaire. L’usufruitier bénéficie dans ce cas de la jouissance pendant une période donnée et fixée alors que le nu propriétaire bénéficiera des murs à la fin de l’usufruit. A la fin de la jouissance, le bien démembré sera récupéré par la nue propriétaire en franchise de droits fiscaux. C’est une façon de transmettre le patrimoine aux héritiers sans avoir à payer les droits de succession.

Quels sont les intérêts d’un démembrement de propriété ?

Comme évoqué ci-dessus, le démembrement permet de transmettre ou donner son bien sans subir les frais de succession. Ainsi les héritiers et le conjoint survivant seront donc protégés en cas de décès de l’usufruitier.

Les parents qui souhaitent donner son bien à ses enfants plus tard, peuvent constituer un démembrement du bien immobilier. Ils peuvent dans ce cas bénéficier de l’usufruit pendant la période fixée, 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Pendant cette période, ils peuvent y vivre ou le louer pour bénéficier du loyer. Les nu propriétaires, eux, ne supporte ni charges, ni impôts, sauf en cas de gros travaux. Ce mécanisme permet de préparer la transmission de patrimoine en douceur, tout en profitant des avantages fiscaux liés à l’acte.

En clair, on peut résumer les avantages de cet acte juridique en 3 gros points principaux :

• Protection du conjoint survivant : le concubin ou partenaire de PACS
• Protection les héritiers sans pour autant les nuire
• Economie sur les droits de succession pour la reconstitution de la pleine propriété au terme de l’usufruit

Comment démembrer un bien immobilier ?

Vu ces avantages, démembrer un bien s’avère très intéressant pour un investissement comme pour une donation ou une succession. En effet, on peut démembrer un bien de 2 façons : acheter ou donner.

Donation temporaire d’usufruit

C’est une technique qui consiste à transmettre à quelqu’un la jouissance d’un bien pendant un certain temps, généralement 10 ans, pour qu’il puisse en profiter. En pratique, elle est souvent utilisée dans le cadre familial pour aider un enfant ou un proche sans se séparer réellement du bien. Le nu-propriétaire récupéra sa pleine propriété au terme de l’usufruit. Le bien concerné sort du patrimoine du donateur pendant cette période, ce qui réduit donc son IFI. Les droits de mutation son calculé sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien.

Ce mécanisme n’est pas très avantageux dans le sens où on peut se faire redresser par l’administration si elle considère que le bien ne profite pas à l’usufruitier. De plus, les héritiers ne profitent pas d’avantages fiscaux sur la succession. Le bien reviendra en pleine propriété au donateur lors que l’usufruit s’éteint à l’issue de la période fixée auparavant. Les héritiers devront dans ce cas payer les frais de succession.

Donation de la nue-propriété

Il est possible de se séparer de la nue-propriété par donation. C’est une solution beaucoup plus avantageuse que la donation de l’usufruit. Le donateur continue toujours de profiter du bien jusqu’au jour de son décès. Ce mécanisme présente deux avantages. Du côté donateur, il profitera des avantages fiscaux liés à la donation. Les héritiers, eux, n’auront donc pas de frais de succession à régler.

Pour le donateur, les droits de donation sont réduits. Ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur à la date de donation.

Age du donateur	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
moins de 21 ans	90 %	10 %
Entre 21 – 30 ans	80 %	20 %
Entre 31 – 40 ans	70 %	30 %
Entre 41 – 50 ans	60 %	40 %
Entre 51 – 60 ans	50 %	50 %
Entre 61 – 70 ans	40 %	60 %
Entre 71 – 80 ans	30 %	70 %
Entre 81 – 90 ans	20 %	80 %
à partir de 91 ans	10 %	90 %

Acheter en démembrement de propriété

Il existe plusieurs possibilités d’acheter en démembrement de propriété.

A noter qu’on peut donner ou céder les droits d’usufruit et de nue-propriété. Dans ce cas, les charges supportées doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour s’assurer que le bien aura été bien entretenu à terme la pleine propriété.

Acheter en démembrement simple

Les parents acquèrent l’usufruit pendant que l’enfant achète la nue-propriété. Les parents profitent de cette jouissance durant leur vie. C’est au décès du parent que l’enfant deviennent pleine propriétaire du bien, sans payer le droit de succession.

Acheter en démembrement croisé

Cette forme est utilisée en pratique pour les couples non mariés ou pacsés. Chaque partenaire achète chacun sa part d’usufruit et nue-propriété du bien. Lors du décès d’un des partenaires, le survivant conservera la jouissance et la propriété du bien.

Acheter en démembrement croisé via SCI

Chaque associé achète sa part nue-propriété et usufruit. Cela veut dire que la totalité des parts est démembré et distribué à chacun des associés : un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Comment sortir d’un démembrement ?

Le démembrement présent des avantages considérables. Cependant, cette pratique dispose également ses limites. En effet, même si les droits démembrés (usus, fructus et abusus) sont indépendants l’un de l’autre, mais lorsqu’il s’agit de la vente du bien démembré, il faut obligatoire l’accord des 2 parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire.  

Le démembrement prend fin au terme du contrat ou au décès de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un remembrement de la propriété. A noter qu’au décès du nu-propriétaire, le bien rentrera dans le cadre de la succession et sera transmis aux héritiers pour la valeur de la nue-propriété.