Château de Belgrave, Coteaux de Santenay ou Coteaux du Layon, vous les connaissez peut-être. Ces noms font déjà saliver à ceux qui connaissent la qualité exceptionnelle de leurs vins et des grands crus produits en région bordelais, ou dans les Pays de la Loire. Au-delà du plaisir gustatif, la fiscalité modérée de l’investissement, intéressent bon nombre d’investisseurs assoiffés de bonnes affaires. Cependant, acheter des parts GFV ne dispose pas que des avantages.
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Investir dans le vin via le GFV
Pour ceux qui souhaitent une diversification de patrimoine, le vin s’avère une bonne opportunité d’investissement. Obtenir des parts dans les domaines viticoles ou simplement marchander les grands crus, le choix est large. Les avantages fiscaux n’en sont pas moins pour inciter encore plus les grands fortunés à posséder des hectares de vignes.
Si vous disposez du capital, du temps nécessaire et surtout du savoir-faire, il est tout à fait possible d’acquérir un domaine viticole. Cependant, le vin ne se réserve pas qu’au grand fortuné. Si vous ne disposez pas de moyen nécessaire à l’acquisition et gestion d’un domaine en pleine propriété, il vous reste une autre possibilité d’accéder à la propriété grâce à l’achat de parts via le groupement foncier viticole (le GFV). Il est à noter que le prix des titres des SCI de Vin varie en fonction du prix des vignobles.
Le GFV, comment fonctionne-t-il ?
Du point de vue juridique, le GFV est une société civile. Il réunit un nombre limité d’associés, uniquement des investisseurs particuliers, dont l’objectif est d’acquérir et de gestion les parcelles vinicoles.
Ces investisseurs sont donc les copropriétaires des vignes. Cependant, ils sont libérés de tout les soucis liés à la gestion du domaine car l’exploitation est confiée à un viticulteur professionnel, dans le cadre d’un bail à long terme, en général, entre 18 et 25 ans. En échange, le GFV perçoit un fermage versé par l’exploitant professionnel. Ce dernier détient donc le savoir-faire technique et commercial nécessaire à la bonne gestion du domaine.
On retrouve ainsi 3 acteurs clés dans le mécanisme de GFV :
- La société de gestion qui met en place le GFV et s’occupe de toute la gestion liée à la GFV, c’est-à-dire, la recherche de l’exploitant, la répartition des revenus, la comptabilités…
- Les investisseurs, qui sont les particuliers. Chacun participe financièrement à l’acquisition d’un domaine viticole.
- L’exploitant qui s’occupe de la partie terrain et technique de la gestion viticole. Il produit ainsi le vin et le commercialise.
Acheter de parts de GFV et profiter des avantages fiscaux
Les propriétaires des parts de GFV bénéficient divers avantages liés à l’opération. En plus de pouvoir acheter des bouteilles issues de la production au prix propriétaire, ils ont également droit à des avantages fiscaux et des revenus issus de la location.
En terme d’IFI et d’impôt sur les successions, les avantages fiscaux octroyés dans le cadre de l’acquisition des parts de GFV sont attractifs. En effet, les propriétaires de ces parts peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de la valeur des parts, dans la limite de 101 897€ et 50% de leur valeur au-delà de ce seuil.
En cas de donations et successions, l’exonération est toujours à hauteur de 75% de la valeur des parts, mais le seuil sera limité à 300 000€. Au-delà de ce niveau, le taux d’exonération sera de 50%. Cependant, pour prétendre à cet avantage sur les droits de mutation, deux conditions doivent être réunies :
- Les parts doivent être détenus depuis au moins 2 ans
- Et le successeur doit conserver ces parts pendant 5 ans minimum
Un investissement sur le long terme avec risque élevé
La rentabilité de l’affaire dépend de deux critères : les revenus issus de l’exploitation et la valorisation des parts. Même s’il génère des revenus locatifs réguliers, on observe un rendement très faible dans ce type d’investissement, soit entre 1,5% et 3,5%.
Quant à la valorisation des parts, cela dépend de l’évolution du prix des vignobles de la région, et du résultat de l’expertise sur la qualité de produit obtenus, qui fluctue d’une année à l’autre. Puisqu’il s’agit de l’agriculture, le rendement du travail d’une année dépend fortement des conditions météorologiques : la tempête, grêle, gel de printemps, sécheresse, inondations. Les diverses maladies peuvent également affecter les vignes et entrainent donc des pertes de la récolte ou une baisse de rendement. Le risque est assez élevé. Il ne faut donc pas espérer une grosse valorisation des parts.