Loueur en meublé non-professionnel (LMNP): conditions et avantages

Vous souhaitez mettre en location votre logement. Vous avez dans ce cas 2 choix: le louer nu ou en meublé. Le statut de loueur meublé est possible en tant que professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).  Lorsque les conditions pour bénéficier d’un statut LMP ne sont pas remplies, le loueur en meublé est automatiquement considéré comme non meublé. Rappelez-vous les conditions pour bénéficier d’un statut LMP :

• Le logement doit être loué meublé, et prêt à être y habiter sans avoir à y équiper.
• Recettes annuelles supérieures à 23 000€
• Recettes annuelles dépassent les autres revenus du foyer fiscal

Ce statut LMNP est un dispositif de défiscalisation immobilière par excellence. Grâce à ces multiples avantages que vous pouvez bénéficier, cet investissement s’avère un support non négligeable de complément de revenus : revenus exonérés d’impôts, récupération de TVA, gestion locative…

Régime fiscal du loueur meublé non professionnel

Lorsque vous relevez du statut loueur meublé non professionnel, les revenus tirés de cette activité doivent être déclarés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux. Comme le loueur en meublé professionnel LMP, vous avez la possibilité d’opter pour un régime réel ou un régime micro-BIC.

Le régime forfaitaire ou micro-BIC

Si vous optez pour un régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un abattement de 50% de vos recettes. Seule la moitié de vos loyers est imposable. Cependant, toutes charges que vous supportez n’ouvrent droit à aucune déduction. Ce régime est intéressant lorsque vous n’avez pas beaucoup de charges à supporter ou que les charges sont inférieures à la moitié de vos loyers.

Attention, cette option est possible à condition que les recettes de l’activité ne dépassent pas 76 200€ HT.

Le régime réel d’imposition

Si votre option se porte sur le régime réel d’imposition, vous devez déclarer donc les revenus nets de l’activité dans vos déclarations des revenus, catégorie BIC non professionnel. On parle ici de revenus nets. Cela veut dire que vous devez déduire de votre recette de l’année, toutes les charges liées à votre activité de location ainsi que l’amortissement de votre investissement. Cependant, en cas de déficit, la somme constatée n’est imputable que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire la catégorie BIC non professionnel, sur l’année ou les 10 années suivantes.

A noter que vous avez la possibilité d’opter pour ce régime même si le seuil de 76 200€ HT n’est pas atteint. Il suffit donc de faire une demande auprès du SIE dont vous dépendez. Toutefois, si vos recettes annuelles dépassent 72 600 € la 1ère et 2ème année de votre activité, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire

Régime social du loueur meublé non professionnel

Les revenus tirés de la location sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%. Les LMNP qui louent sur des durées courtes, via le AirBnB par exemple, sont affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants si les recettes tirées de l’activité dépassent 23 000€.

Comment investir dans le LMNP

Si vous souhaitez vous lancer dans un LMNP, vous pouvez le réaliser de plusieurs manières :

• Acheter un logement meublé ou pas, l’équiper, puis le louer
• Investir dans une résidence de service. Vous avez droit donc à une réduction d’impôt égale à 11% du prix du logement, dans la limite de 300 000€ du montant investi. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique. L’avantage de cette résidence de service est qu’elle vous permet de réaliser un investissement clé en mains avec un bail commercial.
  • Résidences étudiantes avec service
  • Résidence d’affaires
  • EHPAD
  • Résidence de tourisme

Les avantages de LMNP

Le statut LMNP dispose plusieurs avantages.

TVA récupérable sur le prix du bien immobilier

La récupération de TVA sur le prix du logement est possible si vous disposez du statut LMNP, soit 20% du prix d’achat. Si l’opération est très avantageuse, certains critères doivent être respectés :

• Ne pas être en franchise de TVA
• L’investissement locatif doit être une résidence de service. Vous devez dans ce cas proposer au moins 3 services : accueil, petit déjeuner, cafétaria ou location de linge etc.

Vous devez faire les démarches administratives auprès du SIE si vous souhaitez bénéficier de cet avantage. Toutefois, le délai de remboursement peut être long, soit jusqu’à 6 mois après la demande.

Cette attribution ne concerne que certains biens immobiliers.

• Un logement neuf, c’est-à-dire un logement en cours de construction ou construit depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais eu de propriétaire.
• Le bien doit être acheté par l’intermédiaire d’une société d’exploitante. Un bail commercial de plus de 9 ans doit être signé
• Le bien doit être conservé pendant 20 ans. A défaut, vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata.

Démarches à faire pour récupérer votre TVA sur le logement

Vous avez bien payé votre bien pour son montant TTC. Pour pourvoir obtenir le remboursement de la TVA, vous devez faire la demande. Pour pouvoir faire la demande, vous devez vous munir d’un numéro de TVA. Vous devez dans ce cas faire une demande de ce numéro auprès de votre SIE dont dépend votre bien immobilier. Téléchargez et remplissez le formulaire P0i. Il s’agit d’une déclaration de début d’activité de loueur en meublé. Vous obtiendrez grâce à ce document le numéro SIRET. Le document doit être envoyé dans les 15 jours suivant la date de début de votre activité.

Attention : cochez bien l’option BIC réel simplifié ou normal et la TVA correspondante.

Dès l’obtention de numéro de SIRET et TVA, remplissez la déclaration de demande de remboursement de TVA 3519 et envoyez-la au SIE avec votre RIB.

Amortissement de l’investissement : bien immobilier et meubles

Un des avantages du statut LMNP est la possibilité d’amortir les biens et sa déductibilité. Les amortissements sont considérés comme charges déductibles des revenus. Cependant, le statut LMNP ne vous permet pas de créer un déficit avec les amortissements. Le montant d’amortissement qui dépasse le résultat d’exploitation sera donc reportable sur les années suivantes.

A noter que vous pouvez amortir un meuble sur une durée entre 5 et 7 ans et 25 ans pour le logement. Par contre, le terrain est non amortissable.

Réduction d’impôts

Tout investissement dans une résidence de service neuve, ouvre droit à une réduction d’impôt sur les revenus à hauteur de 11%, répartis sur 9 ans à parts égales. Pour bénéficier de cet avantage, vous devez engager à louer votre bien pendant au moins 9 ans.

En cas de revente de bien, les plus-values sont exonérées d’impôt si le bien est détenu depuis plus de 22 ans et de prélèvements sociaux pour les biens de plus de 30 ans.

La gestion locative par l’intermédiaire de la société d’exploitation

Si vous investissez dans une résidence de service, vous n’avez pas à faire toutes les démarches pour chercher un locataire. Tout est géré par la société d’exploitation professionnelle par le biais d’un bail commercial d’au moins 9 ans. Vous recevez chaque mois vos loyers tout en vous libérer de toutes les obligations administratives liées à l’activité.