Loueur en meublé professionnel: conditions et avantages

L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions.  

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), les revenus issus de cette activité doivent répondre aux 2 conditions suivantes :

• Les recettes annuelles (total des loyers TTC, charges comprises) pour l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile. On parle de l’année civile. En cas de création d’activité en cours d’année, ou de clôture d’exercice en cours d’année, le calcul doit être fait au prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours exercés.
• Ces recettes doivent excéder le montant total de tous les autres revenus du foyer fiscal (salaires, viager, pensions, autres BIC, BNP…).

Attention : Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré dans ce cas comme un loueur non professionnel. Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité repose donc sur ces 2 conditions susmentionnées. Il importe peu que la location soit saisonnière ou pas du moment qu’elle est exercée à titre professionnel et habituelle. Comme loueur meublé, que ce soit professionnel ou non professionnel, vous êtes tenus à des obligations comptables certifiées par un professionnel comptable ou un centre de gestion agrée.

A noter que l’inscription du LMP au RCS est facultative depuis le 1^er janvier 2020.

Régime fiscal du loueur en meublé professionnel

En matière de la fiscalité, la location en meublé, sans prestation, n’est pas soumise à la TVA. En fonction de votre structure juridique, les revenus issus de la location meublée professionnelle sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur les revenus (IR) dans la catégorie Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC).

Vous pouvez ensuite opter pour un régime réel ou micro-BIC selon le montant de recettes perçues. Si le chiffre d’affaire HT dépasse 72 600€, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Toutefois, il peut aussi opter pour un régime réel même si le CA n’excède pas le seuil indiqué. Pour un régime réel, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal pour son montant réel.

• Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
• Frais d’entretien et de réparation,
• Frais de gestion et d’assurances,
• Impôts locaux,
• Intérêts d’emprunt,
• Amortissement du mobilier (sur une durée allant de 5 à 10 ans)
• Frais des travaux

Vous pouvez également pratiquer l’amortissement sur les locaux selon la durée de détention du bien. L’amortissement sera donc déduit du résultat fiscal.

Régime sociale du loueur meublé professionnel

Les revenus générés de l’activité de location meublée professionnelle sont considérés comme des revenus professionnels. Selon la dernière réforme de la loi de finance 2021 du 15 Décembre 2020, les professionnels de LMP sont assujettis au régime de Sécurité sociales des indépendants. Cette réforme est applicable à partir du 1^er janvier 2021. Le taux applicable varie entre 35% et 40% des bénéfices réalisés. Elle prévoit également une cotisation minimum à l’URSSAF de 1145€ en cas de résultat déficitaire. Le décret devrait être publié très prochainement.

Les avantages de loueur meublé professionnel

Le statut LMP dispose de 3 avantages.

Plus-values des LMP

Un des avantages de LMP est bien la taxation sur les plus-values en cas de revente de bien. Jusqu’au 31 Décembre 2020, les plus-values des LMP sont exonérées sous certaines conditions. Lorsque le LMP exerce son activité depuis au moins 5 ans, l’exonération est totale si les recettes de la location des 2 années précédentes sont inférieures à 90 000€ HT et l’exonération est partielle si le CA HT est entre 90 000€ et 126 000€.

A partir de janvier 2021, le professionnel de LMP ne peut plus bénéficier de ce régime des plus-values très avantageux. En effet, la plus-value à court terme serait soumise aux cotisations sociales d’environ 40%. Ce régime sera donc moins avantageux que celui des plus-values des particuliers.     

Imputation des déficits

En tant que LMP, en cas de déficit généré par l’activité, vous pouvez déduire ce résultat fiscal déficitaire de votre revenu global de l’année sans limitation de montant.

A noter que le professionnel de LMP peut déduire les charges supportées avant le démarrage de la location par tiers sur le revenu des 3 premières années de location.

Impôt sur la fortune immobilière

Les biens meublés loués dans le cadre du LMP ne sont pas soumis à l’IFI car ces logements sont considérés comme des biens professionnels. Attention quand même car il y a une condition à respecter. En effet, le bénéfice commercial net annuel de cette l’activité doit excéder les autres revenus du foyer.