novembre 24, 2020

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Portage immobilier : Comment financer le projet immobilier sans passer par la banque?

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Portage immobilier : Comment financer le projet immobilier sans passer par la banque?
Portage immobilier : Comment financer le projet immobilier sans passer par la banque?

Portage immobilier : Comment financer le projet immobilier sans passer par la banque?

Être dans une situation financièrement difficile peut arriver à n’importe qui et à n’importe quel moment de la vie. Les raisons sont nombreuses surtout dans une période d’incertitude comme le cas actuel. Plusieurs propriétaires en situation précaire voient leur bien saisies parce qu’ils se retrouvent dans l’incapacité de rembourser leur crédit. Mais ces personnes peuvent éviter ce problème avec le dispositif appelé « portage immobilier ». Vous n’avez peut-être jamais entendu parler de ce dispositif. Mais sachez qu’il existe réellement. En plus de faire « une bonne action » en sortant un propriétaire en difficulté de l’impasse, les investisseurs font également une bonne affaire.

Qu’est-ce que le portage immobilier ? Comment ça fonctionne ?

Quel est le principe du portage immobilier ?

C’est une pratique qui permet de vendre temporairement un bien immobilier tout en accordant au propriétaire le droit d’y vivre en tant que locataire pendant un certain temps, la possibilité de le racheter plus tard s’il en a les moyens.

Le portage immobilier s’adresse aux particuliers endettés. Lorsqu’un propriétaire se retrouve dans une impasse financière et ne peut plus rembourser son crédit, il peut recourir à cette solution pour éviter la saisie de son bien immobilier. En vendant son logement via le système de portage immobilier, il peut débloquer une certaine somme, en attendant le retour à meilleure fortune. Il se réserve également le droit de le récupérer, en contrepartie de la restitution du capital encaissé lors de la cession. Il s’agit d’une opération de vente avec faculté de rachat, encadrée par le code civil, article 1659.  

Comment fonctionne le portage immobilier ?

En pratique, lorsqu’un contrat de portage est signé, le transfert de la propriété est assorti d’une option de rachat du bien à un prix convenu d’avance.

Le logement à vendre sera évalué au prix du marché avec une décote de 20% à 30%. Le bien est ensuite loué meublé au propriétaire initial sous le statut d’un investissement locatif meublé non professionnel (LMNP). Le loyer est déterminé en fonction de la valeur du bien et avec le tarif du marché.

Plusieurs personnes peuvent se porter acquéreurs du même bien. La quote-part du loyer de chaque investisseur sera calculée au prorata au montant de l’investissement de chacun.

Le propriétaire initial a la possibilité de racheter son logement pendant la durée du contrat, généralement 5ans. Ce contrat est renouvelable une fois. Si cette option est exercée, il peut acquérir son logement au prix où il l’a vendu, quelle que soit la fluctuation du marché immobilier. Les différents frais liés à cette opération, tels que les frais de notaire et commission de la société de portage seront donc à ses charges.

A la fin du contrat, si le propriétaire-locataire ne peut pas racheter son bien, le transfert de propriétaire sera fait à ce moment-là.

Quels sont les avantages du portage immobilier ?

Cette opération présente plusieurs avantages.

Pour le propriétaire locataire

Il peut débloquer jusqu’à 80% de la valeur de son bien immobilier pour subvenir à ces besoins immédiats. Il se conserve la possibilité de l’acquérir plus tard ou prix où il l’a vendu tout en ayant le droit de l’occuper.

Cette opération est accessible pour tout le monde sans condition d’âge, ni de revenus. C’est une solution alternative aux prêts bancaires comme le prêt relais ou prêt immobilier. Le propriétaire vendeur n’aura donc pas d’intérêt ni de mensualité à payer chaque mois.

Au terme du contrat, le propriétaire locataire peut vendre son bien sur le marché aux prix du marché, mais il a obligation de rembourser le prix de cession initiale à l’acquéreur initial plus tous les frais liés. Il peut dans ce cas garder la différence.

Pour l’investisseur,

L’opération s’avère très intéressante dans la mesure où il acquiert le bien avec un prix décoté de 20% à 30 % du prix du marché. De plus, il perçoit des loyers mensuels lui permettant de dégager un rendement sécurisé dans l’immobilier. C’est un investissement à très faible risque, puisque dans tous les cas, il récupère soit sa mise soit le bien à la fin du contrat. Le statut LMNP dont il bénéficie lui est également très avantageux au niveau fiscal. Un abattement de 50% sera appliqué aux loyers perçus avant l’impôt sur les revenus, si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000€.

De plus, l’investisseur a la possibilité d’acheter la totalité ou simplement une quote-part du bien à partir de 10 000€, selon ses moyens. L’investissement est très rentable à court ou moyen terme puisque le rendement moyen est autour de 6,5%, bien supérieur donc à celui du marché classique. Le fonds investi sera bloqué pendant une très brève période, maximum 5ans si le contrat n’est pas renouvelé. Il peut également être débloqué si le propriétaire locataire décide de racheter son bien avant terme.

Toutes les charges liées aux usage et entretiens sont supportées par le locataire à l’exception des gros travaux. Mais elles seront remboursées lors de levée d’option d’achat. Le risque de dégradation est faible car le propriétaire-locataire ont intérêt de bien entretenir son logement s’il veut le récupérer plus tard.

Un exemple de portage immobilier: simulation avec un crédit immobilier

Voici un exemple d’un cas concret d’un achet de bien d’une valeur de 300 000€.

Valeur estimée du bien300,000selon prix du marché
Montant du portage avec frais inclus224,700inclus les frais du notaires et autres
montant du loyer 1,100
durée maximal de portage10durée maximale
  
Financement avec effet de levier bancaire  
apport personnel 20%44,940
crédit bancaire179,760
taux du crédit 1.6%
assurance0.36%
durée d’emprunt20 ans
Mensualité1,000
frais de dossier 1,000
  
Situation du crédit à 10 ans  
remboursement versé120,000
dont intérêt et assurance versés28,762
capital restant du88,522
  
Situation financière au terme du portage 
loyers perçus pendant 10 ans132,000
crédit remboursé-120,000
frais de dossier-1,000
Gain net sur loyers (1)11000 
  
Revente du bien au propriétaire initial224,700
crédit restant du-88,522
apport personnel récupérée-44,940
gain net sur capital investi (2)91238 
gain sur opération (1)+(2)102238sur 10ans

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