Prêt immobilier: comment obtenir un taux bas?

Vous avez trouvé votre bien idéal ? Le compromis est déjà conclu ? Maintenant, la prochaine étape est de négocier un prêt immobilier.

A partir de la date de signature de promesse de vente de bien immobilier, vous avez 45 jours, pour négocier un prêt pour votre projet d’achat. Pour cela, il y a plusieurs possibilités. La première solution est de passer par un intermédiaire financier, c’est-à-dire un courtier qui se charge de vous trouver un taux le plus avantageux possible. La deuxième solution, vous montez vous-même votre dossier de prêt.

Si vous optez pour cette deuxième solution, voici les points clés que vous devez prêter attention pour convaincre votre banquier. 

Présenter votre bon profil emprunteur

Votre profil emprunteur parfait est un des éléments clés qui favorise l’accès au prêt. Pour cela, vous devez justifier votre capacité de rembourser sans soucis le crédit.

Avoir un apport personnel

Disposer un apport personnel important est un point positif qui donne de la valeur à votre dossier de prêt. Cela justifie votre capacité à épargner et votre intérêt pour le projet d’achat immobilier. Lors de la négociation, les établissements bancaires peuvent vous demander un apport personnel. C’est classique et ça arrive très souvent. Mais ne pas pouvoir fournir un apport ne veut pas dire que votre demande est automatiquement refusée.  

Toutefois, plus l’apport sera conséquent, plus le banquier regardera d’un bon œil votre dossier. Entre 15 et 30% du montant total, la négociation devient plus facile pour obtenir un taux très avantageux. Il est donc conseillé d’avoir un minimum requis qui correspond au moins aux frais de notaire liés à l’opération. Vous pouvez utiliser votre PEL pour le financer. Votre prime de participation ou d’intéressement peut également constituer un apport. Ce serait donc l’occasion idéale de la débloquer avant son terme.

Justifier un taux d’endettement faible

Pour négocier correctement, un prêt immobilier, il est nécessaire de démonter un bon taux d’endettement. C’est est un élément très convaincant pour argumenter et assurer votre banque. Il s’agit d’un rapport de mensualité de prêt sur vos revenus mensuels. En général, le seuil acceptable pour le banquier est 1/3, soit 33,33%. C’est le pourcentage considéré comme limite pour pouvoir vivre confortablement. Au-delà de 33,33%, votre dossier risque d’être rejeté à moins d’avoir des revenus très confortable. Ce taux vise à garantir au ménage ce qu’il lui reste à vivre. Certes le reste à vivre ne peut pas être déterminé de la même manière si vous gagnez 2000 € par mois ou si 10 000€ par mois. Le reste à vivre pour les revenus de 10000€ est de 6666€, beaucoup plus confortable que celui de 2000€.   

Pour connaitre votre capacité d’endettement, vous pouvez utiliser les simulateurs que proposent certains établissements financiers. 

Justifier votre bonne gestion de compte

Pour démontrer que vous être un bon gestionnaire, vous devez vous assurer une bonne situation financière. Cela veut dire que vous ne devez pas recourir au crédit la consommation, des découverts bancaires au cours des derniers mois, ni d’incident de paiement. Reportez votre projet d’achat si votre gestion financière actuelle n’est pas saine.  Il est plus intéressant de négocier le crédit quand la situation s’améliore car les banques exigent en général, trois derniers relevés de compte.

Avoir une situation professionnelle stable

Les banques accordent facilement un prêt aux personnes ayant une situation professionnelle stable. Le but est de les attirer pour qu’elles puissent y domicilier leurs revenus, leurs épargnes, voire souscrire d’autres produits financiers. Justifiez donc votre situation professionnelle avec votre contrat de travail ou les états financiers de votre entreprise si vous être chef d’entreprise.

Profiter de la concurrence

Puisqu’il existe plusieurs établissements bancaires, pourquoi ne pas jouer sur la concurrence pour trouver un bon taux. Consultez donc plusieurs banques et comparez-les. En s’appuyant sur les offres écrites de chacune d’entre elles, vous renforcez votre position dans la négociation.

Si vous n’êtes pas confiance en votre talent de négociateur, vous pouvez faire appel aux courtiers en crédit immobilier. Ce service est théoriquement gratuit car les banques rétrocèdent une partie de commission aux courtiers lorsque la demande de prêt est conclue.

Négocier les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé

Pour chaque dossier de prêt, les banques appliquent des frais de dossier représentant un pourcentage du montant emprunté. Ces frais peuvent être négociés. N’hésitez donc pas de demander une remise.

Néanmoins, les banques peuvent accepter de baisser les frais en échange d’un taux d’intérêt élevé. Le plus important est de calculer le coût total sur la durée d’emprunt et de choisir la meilleure proposition.

Vous pouvez également demander l’annulation des frais de remboursement anticipé. Ces frais correspondent à 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêt.

Bien choisir la garantie de prêt

Concernant la garantie de prêt vous avez deux possibilités : hypothèque ou caution.

Pour une hypothèque, le coût d’enregistrement par le notaire représente entre 3% et 4% du montant du crédit pour un bien neuf et 7% pour un bien ancien. Les frais de cautions varient entre 2% et 3% du montant du crédit. Cette dernière option est donc plus intéressante. D’autant plus, en cas de défaut de remboursement, la société de caution se chargera de rembourser la banque et également vendre votre bien immobilier.

Négocier le taux de l’assurance emprunteur

Sachez que vous avez la possibilité de négocier également le taux d’assurance de prêt. Les frais d’assurance représentent en général, 30% du coût global. N’hésitez pas de prendre une assurance externe à la banque si le taux proposé par votre banquier ne vous convient pas. Cela peut parfois vous coûter moins cher. De plus, une assurance externe peut vous assurer d’autre risques que les assurances groupes ne font pas. Il est donc important de demander des devis et regarder en détail les propositions.