Vous rêvez d’acheter un bien à Paris, mais il est juste hors de prix. Vous avez un budget limité qui ne vous donne pas la possibilité de devenir propriétaire. Il est vrai que classiquement il faut un budget conséquent ou une capacité d’emprunt confortable pour pouvoir financer un bien immobilier. Sans cela, le rêve le devenir pleine propriétaire peut être difficilement réalisable. Cependant, il existe bien un moyen pour payer son logement à prix réduit. Cela peut se faire via un bail emphytéotique. De quoi s’agit-il ? comment fonctionne-t-il exactement ?
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Le bail emphytéotique, en quoi consiste-il ?
Acheter les murs de son logement et payer un loyer pour l’occupation du foncier, telle est la philosophie du bail emphytéotique. Cette pratique a été utilisée pour rendre accessible à la propriété d’un logement. Pas très connue au grand public, cette particularité juridique est très bien connue des notaires.
Le bail emphytéotique consiste à dissocier le mur de l’habitat du foncier. Cela veut dire que le propriétaire est simplement propriétaire du mur mais reste locataire du terrain. Il paie la redevance au propriétaire du terrain qui est, dans la plupart du temps, la collectivité locale ou un acteur institutionnel. Le bail dure en générale entre 18 et 99 ans et est souvent renouvelable.
Ce dispositif a été encouragé par l’Etat pour dissocier le foncier et la construction. D’ailleurs, la commercialisation de 500 logements, dans les ZAC des 13ème, 14ème, 18ème et 20ème, au prix de 5000€ le mètre carré à partir de 2022 a été annoncée par la ville de Paris. Une bonne nouvelle pour ce qui veulent ou doivent absolument rester à Paris.
Quels sont les biens concernés par le bail emphytéotique ?
Comment dit ci-dessus, le bail emphytéotique est un des moyens pour acheter moins cher lorsqu’on a un budget limité. Cependant, ce dispositif ne concerne que certaines zones. Ainsi, une très petite minorité de logements est vendue avec ce type de bail.
Parmi les biens mis en vente, on retrouve toutes types de typologies : appartement, maison individuelle, parking ou garage. Par exemple, de nombreux immeubles d’habitations à Lyon, surtout dans le 3ème et 6ème appartiennent aux Hospices Civils de Lyon depuis plus d’un siècle.
Comment fonctionne le bail emphytéotique ?
En fait, le transfert de propriétaire avec ce contrat s’effectue comme une transaction achat-vente traditionnelle chez un notaire. Dans l’acte d’achat, tout est indiqué : la date de fin de contrat, la durée, le montant du loyer et son mode d’indexation. Toutefois, il est possible que certaines clauses anti spéculatives qui interdisent la cession du bail avant une certaine date, soient inclues dans l’acte.
Comme les autres, le propriétaire du bien en bail emphytéotique ont l’obligation de payer les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation et payer les charges de copropriétés. De plus, il doit payer le loyer du foncier, une somme symbolique, souvent quelques centaines d’euros par an.
Quels sont les risques du bail emphytéotique ?
Un des risques principaux de ce type de transaction est bien le non renouvellement du bail. Le propriétaire du mur risque de perdre son bien après avoir payé pendant plusieurs années. Dans ce cas, c’est un crédit immobilier à fonds perdu.
Dans la réalité, il est arrivé très rarement que le bail ne soit renouvelé. A Lyon, par exemple, les HCL ont déjà renouvelé à plusieurs reprises les baux. Une indemnisation financière a même été prévue pour l’emphytéote en cas de non renouvellement de contrat. Mais, la bonne nouvelle est que certaines villes, acceptent même céder le terrain aux emphytéotes qui font la demande, tel le cas de la ville Hyères.
Outre le risque de se retrouver sans logement à la fin du contrat, le loyer peut être majoré. En effet, rien n’interdit le propriétaire du foncier de réactualiser pour se rapprocher du tarif du marché privé.
En fin, le dernier point concerne la demande de prêt pour financer l’opération. En effet, les établissements de crédits sont très prudents car la prise de garantie est en jeux. Seulement quelques banques sont habituées à ce genre de dossier et acceptent d’accorder le crédit immobilier , sous certaines conditions. Ainsi les emprunteurs n’ont pas de large choix pour financer leur projet.