Vous avez effectué un placement sur la pierre et vous voulez savoir combien il vous rapporte réellement en une année ? Une mauvaise estimation peut vous faire débourser de l’argent au lieu de vous en faire gagner. On vous montre comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Comprendre le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas une tâche simple, car il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Pour que vous puissiez comprendre les modes de calcul, on vous montre d’abord, comment calculer la rentabilité d’un investissement brut. Cette dernière est plus simple à trouver, car il suffit de faire un rapport entre les loyers cumulés en une année et le coût d’achat de votre bien immobilier.

Par exemple, supposons que vous avez acheté une maison à un montant de 200 000 euros (charge comprise) avec un loyer de 800 euros mensuel.

La rentabilité d’investissement locatif brut = 800 x 12/200 000. Ce qui vous donne un taux de 4,8 %.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute est un premier indicateur qui donne une idée de ce qu’un investissement peut rapporter. Toutefois, ce qui intéresse le plus un investisseur, est bien la rentabilité nette, c’est-à-dire la somme qu’il peut réellement gagner après déduction de toutes charges. Pour cela, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’investissement locatif.

Les charges courantes d’un bien locatif

Sans compter les différents frais liés à l’entretien du bien immobilier, voici une liste non exhaustive des charges à prendre en compte :

• Les différents frais dépensés pour entretenir votre bien immobilier.
• Les taxes foncières.
• Les frais de gestion.
• Les diverses assurances comme l’assurance loyer impayé ou l’assurance propriétaire non-occupant.
• Les frais financiers au cas où vous avez souscrit un emprunt pour l’acquérir.

La rentabilité locative nette avant impôts = Loyer annuel – total des charges et des frais/Coût d’acquisition x 100.

Le calcul de la rentabilité locative nette avant impôt vous permet de savoir si votre investissement locatif vous rapporte réellement de l’argent.

On n’oublie pas les impôts et des avantages fiscaux de l’investissement locatif 

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il vous suffit d’intégrer les impôts et les défiscalisations. Ceux-là dépendent beaucoup de la nature de votre prêt, car celui-ci détermine les crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Vous pouvez effectuer une simulation en ligne gratuitement afin de connaître la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif selon la méthode Larcher

Il existe plusieurs méthodes. Néanmoins, la méthode Larcher est une manière simple d’estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Elle suppose que les charges, les impôts et les taxes foncières représentent ¼ du loyer annuel. Reprenons donc l’exemple de la maison à 200 000 euros.

La rentabilité d’investissement = 800 x 9/200 000 x 100

Ce qui nous donne un taux de 3,6 %.

Comment faire pour choisir le bon investissement locatif ?

Quand on le compare aux autres placements financiers, l’investissement locatif semble être plus sûr. Malgré cela, vous devez quand même veiller à bien choisir le bien immobilier afin qu’il vous rapporte le maximum de revenu. Voici quelques conseils pour avoir la meilleure estimation possible :

· Prenez en compte la période où le bien immobilier est vide (vacance locative).

· Baissez le loyer en cas de vacance locative prolongée.

· N’oubliez pas de prendre en compte les frais de travaux ainsi que les impôts.

· Méfiez-vous des investissements locatifs avec des taux de rentabilité trop élevés (plus de 7 %). C’est possible, mais c’est assez rare

En fin, il ne faut pas oublier que le choix de régime (régime réel, micro foncier, LMNP, LMP) de votre activité est aussi important pour maximiser votre investissement.

Vous avez certainement envie de profiter du taux d’intérêt très bas du moment. Vous n’êtes pas le seul. Néanmoins, cet investissement demande un budget conséquent. 99% des acheteurs souhaitent passer par les établissements bancaires pour financer le projet. Afin d’obtenir un prêt immobilier, votre banquier vous pose tout un tas de questions, y compris votre capacité d’emprunt. C’est une question classique posée lors de la demande de prêt.

Alors qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ? Comment la calculer ?

Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ?

Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas en un jour. Et pour réussir son projet, un minimum de préparation est exigé. Le montant d’emprunt accordé ainsi que la durée du prêt dépendent fortement de votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’un indicateur utilisé par les banquiers pour étudier chaque dossier.

En effet, la capacité d’emprunt permet de vérifier l’aptitude à emprunter une somme sur une période donnée et la capacité à la rembourser par la suite. Le calcul va donc répondre à la question « combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?  

Pour connaitre les mensualités, les futurs emprunteurs vont devoir se baser sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste après le paiement de toutes les charges.

Comment calcule-t-on la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Pour faire simple, la capacité d’emprunt est égale à la déduction des charges fixes des revenus. Toutefois, dans la pratique, il s’avère que le calcul est plus complexe que cette simple formule. D’autres facteurs vont être pris en compte pour trouver ce fameux indicateur :

• Le taux d’endettement
• Le type de prêt
• Les mensualités
• La durée d’emprunt
• L’apport personnel
• Prêt à taux zéro

Lorsqu’on parle de revenus, toutes entrées vont être prises en compte

• Les traitements et salaires
• Les pensions de retraite
• Les bénéfices issus des activités professionnelles
• Les autres revenus fonciers ou des différents placements

Concernant les charges, les banquiers vont donc additionner toutes les dépenses fixes notamment : Les mensualités de crédit en cours, les loyers, les pensions alimentaires à verser etc.

Chaque établissement de crédit a son propre calcul. La capacité d’emprunt donné sera donc différente d’un établissement à l’autre. C’est ainsi qu’on recommande de consulter beaucoup d’établissements pour faire valider son projet.

Le taux d’endettement, l’élément clé d’un dossier d’emprunt

Outre la capacité d’emprunt, les établissements de crédit s’intéressent grandement sur le taux d’endettement à ne pas dépasser. Depuis 2020, la HCSF recommande un taux entre 33% et 35%. Cela veut dire que pour un ménage au revenu de 3000€ mensuel, le montant de ses remboursements mensuels de tout prêts confondus ne doit pas dépasser 1000€.

Comme mentionné ci-dessus, chaque établissement a son propre calcul. Il est possible qu’un établissement vous propose un prêt avec un taux d’endettement à 30% ou un autre vous propose un autre prêt à taux d’endettement de 35% ou 40%. Tout dépend de la situation de chaque emprunteur.  

Bon à savoir :

Avant d’aller consulter votre banquer, voici les questions auxquelles que vous devez vous poser.

• Quel est votre apport personnel ?
• Avez-vous droit aux prêts à taux zéro ?
• Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
• Quel est le prix de votre bien immobilier que vous souhaitez acheter ? Est-ce un bien neuf ou ancien ?
• Quel est le montant estimatif des frais du notaire ?
• Quel est le taux d’intérêt actuel ?

Ces éléments de réponses vont vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez ensuite utiliser des outils disponibles sur internet pour le calcul. Le résultat obtenu ne sera peut-être pas le même que donne votre banquier, mais cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez demander sur une durée déterminée.

La cité phocéenne de Marseille est la deuxième ville la plus peuplée de France. Chargée d’histoire, c’est une agglomération très chaleureuse avec un marché immobilier très dynamique qui comporte notamment un grand nombre de nouvelles constructions. Comme beaucoup d’autres personnes, vous cherchez peut-être à vous installer à Marseille. Voici quelques conseils pour vous aider à profiter du dynamisme de cette ville portuaire.

Marseille : une expansion économique propice à l’achat d’immobilier neuf

Grâce à sa situation géographique exceptionnelle, la ville de Marseille est un centre d’activité économique très important. Elle dispose d’infrastructures de qualité et de divers atouts qui favorisent l’émergence de nouvelles constructions. D’ailleurs, vous pouvez obtenir plus de renseignements sur l’immobilier neuf sur Marseille, si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier dans cette ville.

La ville de Marseille présente de nombreux avantages, ce qui en fait une destination où il fait bon vivre. Il s’agit d’une ville très attractive grâce à ses ports, aux nombreux sites touristiques, à la présence de nombreux commerces. Marseille est desservie par différents réseaux autoroutiers et ferroviaires, maritimes et portuaires. C’est aussi une ville avec des possibilités d’emploi très diversifiées.

Le marché de l’immobilier neuf à Marseille

La demande en biens immobiliers est très forte en considérant tout le potentiel que représente la ville de Marseille. De nombreux programmes immobiliers neufs existent désormais pour satisfaire les attentes des couples et familles, des jeunes cadres, des retraités et aussi des étudiants dont environ 60 000 sont inscrits dans les différentes grandes écoles de la ville. Le parc immobilier neuf à Marseille offre de nombreuses possibilités et fait une place à l’optimisation des performances énergétiques, ce qui est un atout non négligeable.

Il faut souligner enfin que l’achat d’un bien immobilier neuf à Marseille est un investissement très rentable. Les logements sont en effet moins chers que dans d’autres villes de France. Par ailleurs, en optant pour des appartements neufs, vous réduisez considérablement les frais de notaire et vous bénéficiez de taux d’imposition réduits, contrairement à ceux qui optent pour des bâtiments anciens.

Installation à Marseille : les quartiers recommandés

Comme partout ailleurs, les quartiers de Marseille se distinguent les uns des autres par certaines caractéristiques spécifiques. Il vous revient d’étudier la zone dans laquelle vous souhaitez vous installer pour voir si elle correspond à vos attentes. Voici quelques idées des quartiers les plus intéressants de Marseille en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier neuf.

Le quartier Longchamp est très prisé car il regroupe beaucoup d’immeubles haussmanniens. Il séduit particulièrement les jeunes cadres, car les conditions pour faciliter la vie quotidienne sont réunies. Le quartier de la Joliette, situé derrière le Vieux-Port, est le nouveau centre économique de Marseille. Outre les logements résidentiels destinés aux familles, vous y trouverez des commerces et infrastructures d’entreprises. Le Vieux-Port est le centre historique de Marseille et il reçoit chaque année des milliers de touristes. C’est une zone très appréciée à cause de la diversité multiculturelle qu’on y retrouve.

Dans le quartier Château Gombert, vous retrouvez des duplex, des appartements 3 ou 4 pièces avec balcons et terrasses, conçus et aménagés dans un style contemporain et minimaliste idéal pour les couples. À Saint-Barnabé, en revanche, vous bénéficierez de la présence d’un grand nombre d’espaces verts. Les prix des appartements neufs de tout standing dans cette zone sont les plus attractifs du marché. Ils intéresseront plus particulièrement les familles ainsi que les petits budgets comme ceux des étudiants ou des retraités.

Vous rêvez d’acheter un bien à Paris, mais il est juste hors de prix. Vous avez un budget limité qui ne vous donne pas la possibilité de devenir propriétaire. Il est vrai que classiquement il faut un budget conséquent ou une capacité d’emprunt confortable pour pouvoir financer un bien immobilier. Sans cela, le rêve le devenir pleine propriétaire peut être difficilement réalisable. Cependant, il existe bien un moyen pour payer son logement à prix réduit. Cela peut se faire via un bail emphytéotique. De quoi s’agit-il ? comment fonctionne-t-il exactement ?

Le bail emphytéotique, en quoi consiste-il ?

Acheter les murs de son logement et payer un loyer pour l’occupation du foncier, telle est la philosophie du bail emphytéotique. Cette pratique a été utilisée pour rendre accessible à la propriété d’un logement. Pas très connue au grand public, cette particularité juridique est très bien connue des notaires.

Le bail emphytéotique consiste à dissocier le mur de l’habitat du foncier. Cela veut dire que le propriétaire est simplement propriétaire du mur mais reste locataire du terrain. Il paie la redevance au propriétaire du terrain qui est, dans la plupart du temps, la collectivité locale ou un acteur institutionnel. Le bail dure en générale entre 18 et 99 ans et est souvent renouvelable.

Ce dispositif a été encouragé par l’Etat pour dissocier le foncier et la construction. D’ailleurs, la commercialisation de 500 logements, dans les ZAC des 13^ème, 14^ème, 18^ème et 20^ème, au prix de 5000€ le mètre carré à partir de 2022 a été annoncée par la ville de Paris. Une bonne nouvelle pour ce qui veulent ou doivent absolument rester à Paris.

Quels sont les biens concernés par le bail emphytéotique ?

Comment dit ci-dessus, le bail emphytéotique est un des moyens pour acheter moins cher lorsqu’on a un budget limité. Cependant, ce dispositif ne concerne que certaines zones. Ainsi, une très petite minorité de logements est vendue avec ce type de bail.

Parmi les biens mis en vente, on retrouve toutes types de typologies : appartement, maison individuelle, parking ou garage. Par exemple, de nombreux immeubles d’habitations à Lyon, surtout dans le 3^ème et 6^ème appartiennent aux Hospices Civils de Lyon depuis plus d’un siècle.

Comment fonctionne le bail emphytéotique ?

En fait, le transfert de propriétaire avec ce contrat s’effectue comme une transaction achat-vente traditionnelle chez un notaire. Dans l’acte d’achat, tout est indiqué : la date de fin de contrat, la durée, le montant du loyer et son mode d’indexation. Toutefois, il est possible que certaines clauses anti spéculatives qui interdisent la cession du bail avant une certaine date, soient inclues dans l’acte.

Comme les autres, le propriétaire du bien en bail emphytéotique ont l’obligation de payer les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation et payer les charges de copropriétés. De plus, il doit payer le loyer du foncier, une somme symbolique, souvent quelques centaines d’euros par an.

Quels sont les risques du bail emphytéotique ?

Un des risques principaux de ce type de transaction est bien le non renouvellement du bail. Le propriétaire du mur risque de perdre son bien après avoir payé pendant plusieurs années. Dans ce cas, c’est un crédit immobilier à fonds perdu.

Dans la réalité, il est arrivé très rarement que le bail ne soit renouvelé. A Lyon, par exemple, les HCL ont déjà renouvelé à plusieurs reprises les baux. Une indemnisation financière a même été prévue pour l’emphytéote en cas de non renouvellement de contrat. Mais, la bonne nouvelle est que certaines villes, acceptent même céder le terrain aux emphytéotes qui font la demande, tel le cas de la ville Hyères.

Outre le risque de se retrouver sans logement à la fin du contrat, le loyer peut être majoré. En effet, rien n’interdit le propriétaire du foncier de réactualiser pour se rapprocher du tarif du marché privé.

En fin, le dernier point concerne la demande de prêt pour financer l’opération. En effet, les établissements de crédits sont très prudents car la prise de garantie est en jeux. Seulement quelques banques sont habituées à ce genre de dossier et acceptent d’accorder le crédit immobilier , sous certaines conditions. Ainsi les emprunteurs n’ont pas de large choix pour financer leur projet.  

Savez vous qu’on peut négocier le prix de vente lors d’un achat immobilier ? En fait, tout est négociable, comme le taux ou l’assurance d’emprunt. Il suffit simplement de bien cerner le sujet, analyser les informations sur le sujet et structurer nos idées pour pouvoir obtenir un juste prix qui nous convient.

La négociation lors d’un achat d’un bien immobilier est une étape délicate et nécessite une préparation pour remporter le bien tant désiré. Pour bien réussir l’opération, voici la check-list indispensable

1. Se renseigner sur l’état du marché immobilier local.
2. Se renseigner sur la date de mise en vente du logement.
3. Repérer les points faibles du logement que vous avez visité.
4. Préparer les arguments à l’avance.
5. Examiner le budget.
6. Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix.

Se renseigner sur l’état du marché immobilier local

La première étape, lorsque vous avez trouvé le bien idéal est de se renseigner sur l’état du marché immobilier local. Les informations obtenues lors de cette démarche vous permettent d’avoir une idée sur le prix moyen au m² auquel se vendent les biens similaires. Les données sont disponibles part tout. Il n’est pas difficile de les rassembler. Les différents sites comme seloger, ou même des agences immobilières sont des sources d’informations fiables qui sont gérées par des professionnels du secteur. Prendre connaissance de l’état de marché immobilier local vous permet de préparer les arguments crédibles lors de la négociation.

S’appuyer sur la date de mise en vente du logement

Un bien qui est sur le marché depuis un moment a plus de chance d’être négocié que celui qui vient d’arriver sur le marché. Un bien vendu à juste prix, trouve facilement l’acquéreur. La plupart de temps, lorsqu’un bien reste trop long temps sur le marché, de plus de 3 mois, cela veut dire que son prix est surestimé. Une marge importante de négociation est donc envisageable. Pour trouver l’historique de l’annonce, plusieurs outils sont disponibles. Par exemple, avec Castorus, vous pouvez retracer l’annonce depuis sa date de publication jusqu’aux éventuelles baisses de prix.

« La faiblesse des uns peut faire le bonheur des autres ». Cette phrase est vraie car on peut profiter de certaines raisons de la vente d’un bien pour faire de meilleures affaires.  Le divorce, le remboursement de prêt relais, le déménagement sont des facteurs qui mettent les vendeurs dans l’urgence de vendre son bien. Ce sont des raisons qui peuvent permettre de négocier une marge importante.

Repérer les points faibles du logement

Votre bien vous plait. Il est peut-être parfait. Mais il peut comporter quelques points négatifs que vous pouvez utiliser à votre avantage pour faire baisser le prix de vente demandé.

• La nuisance sonore
• Les petits travaux d’électricité, de chaudière, de prise…
• L’isolation
• Les charges de copropriétés élevées
• Le réseau de transport commun
• Les commerces de proximité
• Les travaux de rafraichissement
• L’immeuble sans ascenseur
• La luminosité, l’exposition….

Ces éléments sont les leviers de négociation. La visite du bien à plusieurs reprises et avec beaucoup de personnes peut vous aider à trouver certains de ces défauts. Le mieux est de faire accompagner, lors de votre visite du bien immobilier, par quelqu’un qui a des connaissances en travaux. Cette personne a un œil critique qui vous est très utile.

Préparez vos arguments à l’avance

Maintenant que vous avez visité et revisité le bien, vous pouvez préparer une liste complète de tous ces défauts repérés. Notez-les sur un papier pour ne rien oublier lors de la négociation. Préparez ensuite tous les arguments à partir de ces éléments. L’importance est de ne pas précipiter les choses et de se lancer tout de suite dans la négociation du prix sans se préparer minutieusement à l’avance. Utilisez la diplomatie pour que le vendeur accepte de baisser le prix en encombre.  

Chaque vente est unique. Dans la pratique, on parle en générale entre 5% et 10% de prix de vente. Cependant rien de détermine cette marge. Vous pouvez faire une bonne affaire avec 10% de marge sur certains biens. Vous pouvez également payer trop cher malgré ces 10% de réduction sur certains logements. Pour savoir si le prix est correct ou pas, il faut le comparer avec le bien similaire dans le même quartier. Un bien affiché avec un prix bien en-dessous du prix de marché peut partir très vite. Attention à ne pas donc faire une offre avec un rabais trop important.

Examiner votre budget

Il est indéniable que le vendeur espère retirer de la vente de son bien immobilier, un prix le plus élevé possible. Cependant, vous en tant qu’acheteur, ne devez pas non plus proposer une offre trop basse au risque d’être rejetée. La négociation de ne doit pas être faite en fonction de votre budget. Trouver un juste prix du marché est important pour conclure une vente. Il est donc important de calculer et revoir votre capacité financière, quid à consulter plusieurs établissements de crédit ou un courtier.

Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix

Il est important de savoir que la négociation est longue. Il est rare d’obtenir un accord dès la première proposition. L’astuce pour obtenir un prix à votre convenance, est de proposer un prix bas au début pour ensuite remonter. Ce prix doit être plus bas que le plafond que vous serez prêt à payer. Le vendeur veut obtenir un prix élevé ; l’acquéreur veut acheter à un prix bas ; les deux parties vont devoir faire chacun ses efforts pour trouver une juste valeur acceptable pour tout le monde. Un agent immobilier compétent va pouvoir accompagner et convaincre les deux parties à trouver un accord commun. Faites donc confiance à ces professionnels.

C’est confirmé. Les nouveaux seuils de l’usure viennent d’être publiés au journal officiel. Selon les informations, ces nouveaux taux baissent légèrement. Ainsi, sur 20 ans, le taux de l’usure applicable aux prêts redescend à 2,6% pour ce deuxième trimestre 2021. Ce taux était à 2,67% au dernier trimestre de cette année.

Est-ce une bonne ou mauvaise nouvelle pour les ménages ?

Des taux d’intérêt bas : bonne nouvelle pour ceux qui investissent dans les pierres

En effet, cette nouvelle fait plaisir à ceux qui disposent d’une bonne capacité d’emprunt pour accéder à la propriété ou continuer à investir dans ce domaine de prédilection. Après une hausse au premier trimestre 2021, voici les nouveaux taux applicables pour le 2^ème trimestre 2021

Source : https://revuefiduciaire.grouperf.com/chiffres/taux_usure.html

Pour rappeler, ces taux d’usure ou le TAEG correspondent au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt. Ils ne concernent que les nouvelles offres de prêts. Ils comprennent donc les intérêts du prêt et les autres frais liées à l’emprunt, tels que frais de dossier, frais d’inscription, commission ou assurance d’emprunt.

Ces taux sont fixés par la banque de France, à partir des taux effectifs moyens pratiqué par les établissements de crédit en augmentant d’un tiers. Ces seuils varient en fonction de la durée d’emprunts, de son montant ainsi que de la catégorie de prêt. Et voici les taux pour les prêts des entreprises.

Les taux d’usure applicable au 2^ème trimestre, pour les entreprises

Selon la même source, les taux d’usure pour les entreprises restent également bas :

Une bonne nouvelle pour certains mais mauvaise nouvelle pour d’autres

Certes, ce niveau très bas de taux d’intérêt est encourageant pour l’achat immobilier. Cependant, il ne profite pas à tout le monde, notamment pour ceux qui ont des difficultés à finaliser leur dossier de crédit. Il s’agit des emprunteurs modestes, fragiles par leurs capacités de remboursement ou des emprunteurs fragiles en termes de santé. Ce sont des emprunteurs à qui les établissements de crédit conseillent de souscrire aux diverses assurances. Par exemple, L’assurance de perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure. Cette assurance est normalement optionnelle mais sans elle, il est parfois difficile de convaincre les banques d’accorder le prêt.

Ces ménages se voient, donc, pénaliser à cause des conditions d’accès au prêts immobiliers, durcies suite à la demande du haut conseil de stabilité financière.

Le démembrement est un terme qu’on n’entend pas souvent dans la vie quotidienne. Pourtant cette pratique existe et est même très avantageuse en termes d’investissement et d’optimisation fiscale. On le voit souvent pratiqué dans le cadre familial lors d’une donation ou d’une succession. Cet acte juridique consiste à diviser une propriété en nue-propriété et usufruit.

Comment fonctionne le démembrement ? Quels sont les avantages ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Être propriétaire d’un bien, cela signifie que vous avez le droit de jouir et de le disposer de manière absolue. Ainsi, pour justifier cette pleine propriété, il faudrait réunir trois éléments ci-dessous :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien
• L’abusus : le droit de disposer le bien en cas de vente ou transmission
• Le fructus : le droit de récolter les fruits liés au bien

Cependant, il y a un démembrement lorsque cette pleine propriété d’un bien est partagée entre l’usufruitier et la nue-propriétaire. L’usufruitier bénéficie dans ce cas de la jouissance pendant une période donnée et fixée alors que le nu propriétaire bénéficiera des murs à la fin de l’usufruit. A la fin de la jouissance, le bien démembré sera récupéré par la nue propriétaire en franchise de droits fiscaux. C’est une façon de transmettre le patrimoine aux héritiers sans avoir à payer les droits de succession.

Quels sont les intérêts d’un démembrement de propriété ?

Comme évoqué ci-dessus, le démembrement permet de transmettre ou donner son bien sans subir les frais de succession. Ainsi les héritiers et le conjoint survivant seront donc protégés en cas de décès de l’usufruitier.

Les parents qui souhaitent donner son bien à ses enfants plus tard, peuvent constituer un démembrement du bien immobilier. Ils peuvent dans ce cas bénéficier de l’usufruit pendant la période fixée, 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Pendant cette période, ils peuvent y vivre ou le louer pour bénéficier du loyer. Les nu propriétaires, eux, ne supporte ni charges, ni impôts, sauf en cas de gros travaux. Ce mécanisme permet de préparer la transmission de patrimoine en douceur, tout en profitant des avantages fiscaux liés à l’acte.

En clair, on peut résumer les avantages de cet acte juridique en 3 gros points principaux :

• Protection du conjoint survivant : le concubin ou partenaire de PACS
• Protection les héritiers sans pour autant les nuire
• Economie sur les droits de succession pour la reconstitution de la pleine propriété au terme de l’usufruit

Comment démembrer un bien immobilier ?

Vu ces avantages, démembrer un bien s’avère très intéressant pour un investissement comme pour une donation ou une succession. En effet, on peut démembrer un bien de 2 façons : acheter ou donner.

Donation temporaire d’usufruit

C’est une technique qui consiste à transmettre à quelqu’un la jouissance d’un bien pendant un certain temps, généralement 10 ans, pour qu’il puisse en profiter. En pratique, elle est souvent utilisée dans le cadre familial pour aider un enfant ou un proche sans se séparer réellement du bien. Le nu-propriétaire récupéra sa pleine propriété au terme de l’usufruit. Le bien concerné sort du patrimoine du donateur pendant cette période, ce qui réduit donc son IFI. Les droits de mutation son calculé sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien.

Ce mécanisme n’est pas très avantageux dans le sens où on peut se faire redresser par l’administration si elle considère que le bien ne profite pas à l’usufruitier. De plus, les héritiers ne profitent pas d’avantages fiscaux sur la succession. Le bien reviendra en pleine propriété au donateur lors que l’usufruit s’éteint à l’issue de la période fixée auparavant. Les héritiers devront dans ce cas payer les frais de succession.

Donation de la nue-propriété

Il est possible de se séparer de la nue-propriété par donation. C’est une solution beaucoup plus avantageuse que la donation de l’usufruit. Le donateur continue toujours de profiter du bien jusqu’au jour de son décès. Ce mécanisme présente deux avantages. Du côté donateur, il profitera des avantages fiscaux liés à la donation. Les héritiers, eux, n’auront donc pas de frais de succession à régler.

Pour le donateur, les droits de donation sont réduits. Ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur à la date de donation.

Acheter en démembrement de propriété

Il existe plusieurs possibilités d’acheter en démembrement de propriété.

A noter qu’on peut donner ou céder les droits d’usufruit et de nue-propriété. Dans ce cas, les charges supportées doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour s’assurer que le bien aura été bien entretenu à terme la pleine propriété.

Acheter en démembrement simple

Les parents acquèrent l’usufruit pendant que l’enfant achète la nue-propriété. Les parents profitent de cette jouissance durant leur vie. C’est au décès du parent que l’enfant deviennent pleine propriétaire du bien, sans payer le droit de succession.

Acheter en démembrement croisé

Cette forme est utilisée en pratique pour les couples non mariés ou pacsés. Chaque partenaire achète chacun sa part d’usufruit et nue-propriété du bien. Lors du décès d’un des partenaires, le survivant conservera la jouissance et la propriété du bien.

Acheter en démembrement croisé via SCI

Chaque associé achète sa part nue-propriété et usufruit. Cela veut dire que la totalité des parts est démembré et distribué à chacun des associés : un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Comment sortir d’un démembrement ?

Le démembrement présent des avantages considérables. Cependant, cette pratique dispose également ses limites. En effet, même si les droits démembrés (usus, fructus et abusus) sont indépendants l’un de l’autre, mais lorsqu’il s’agit de la vente du bien démembré, il faut obligatoire l’accord des 2 parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire.  

Le démembrement prend fin au terme du contrat ou au décès de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un remembrement de la propriété. A noter qu’au décès du nu-propriétaire, le bien rentrera dans le cadre de la succession et sera transmis aux héritiers pour la valeur de la nue-propriété.