Auteur/autrice : temporama

Vous avez effectué un placement sur la pierre et vous voulez savoir combien il vous rapporte réellement en une année ? Une mauvaise estimation peut vous faire débourser de l’argent au lieu de vous en faire gagner. On vous montre comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Comprendre le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas une tâche simple, car il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Pour que vous puissiez comprendre les modes de calcul, on vous montre d’abord, comment calculer la rentabilité d’un investissement brut. Cette dernière est plus simple à trouver, car il suffit de faire un rapport entre les loyers cumulés en une année et le coût d’achat de votre bien immobilier.

Par exemple, supposons que vous avez acheté une maison à un montant de 200 000 euros (charge comprise) avec un loyer de 800 euros mensuel.

La rentabilité d’investissement locatif brut = 800 x 12/200 000. Ce qui vous donne un taux de 4,8 %.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute est un premier indicateur qui donne une idée de ce qu’un investissement peut rapporter. Toutefois, ce qui intéresse le plus un investisseur, est bien la rentabilité nette, c’est-à-dire la somme qu’il peut réellement gagner après déduction de toutes charges. Pour cela, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’investissement locatif.

Les charges courantes d’un bien locatif

Sans compter les différents frais liés à l’entretien du bien immobilier, voici une liste non exhaustive des charges à prendre en compte :

  • Les différents frais dépensés pour entretenir votre bien immobilier.
  • Les taxes foncières.
  • Les frais de gestion.
  • Les diverses assurances comme l’assurance loyer impayé ou l’assurance propriétaire non-occupant.
  • Les frais financiers au cas où vous avez souscrit un emprunt pour l’acquérir.

La rentabilité locative nette avant impôts = Loyer annuel – total des charges et des frais/Coût d’acquisition x 100.

Le calcul de la rentabilité locative nette avant impôt vous permet de savoir si votre investissement locatif vous rapporte réellement de l’argent.

On n’oublie pas les impôts et des avantages fiscaux de l’investissement locatif 

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il vous suffit d’intégrer les impôts et les défiscalisations. Ceux-là dépendent beaucoup de la nature de votre prêt, car celui-ci détermine les crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Vous pouvez effectuer une simulation en ligne gratuitement afin de connaître la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif selon la méthode Larcher

Il existe plusieurs méthodes. Néanmoins, la méthode Larcher est une manière simple d’estimer la rentabilité de votre investissement locatif. Elle suppose que les charges, les impôts et les taxes foncières représentent ¼ du loyer annuel. Reprenons donc l’exemple de la maison à 200 000 euros.

La rentabilité d’investissement = 800 x 9/200 000 x 100

Ce qui nous donne un taux de 3,6 %.

Comment faire pour choisir le bon investissement locatif ?

Quand on le compare aux autres placements financiers, l’investissement locatif semble être plus sûr. Malgré cela, vous devez quand même veiller à bien choisir le bien immobilier afin qu’il vous rapporte le maximum de revenu. Voici quelques conseils pour avoir la meilleure estimation possible :

· Prenez en compte la période où le bien immobilier est vide (vacance locative).

· Baissez le loyer en cas de vacance locative prolongée.

· N’oubliez pas de prendre en compte les frais de travaux ainsi que les impôts.

· Méfiez-vous des investissements locatifs avec des taux de rentabilité trop élevés (plus de 7 %). C’est possible, mais c’est assez rare

En fin, il ne faut pas oublier que le choix de régime (régime réel, micro foncier, LMNP, LMP) de votre activité est aussi important pour maximiser votre investissement.

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Vous avez certainement envie de profiter du taux d’intérêt très bas du moment. Vous n’êtes pas le seul. Néanmoins, cet investissement demande un budget conséquent. 99% des acheteurs souhaitent passer par les établissements bancaires pour financer le projet. Afin d’obtenir un prêt immobilier, votre banquier vous pose tout un tas de questions, y compris votre capacité d’emprunt. C’est une question classique posée lors de la demande de prêt.

Alors qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ? Comment la calculer ?

Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt ?

Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas en un jour. Et pour réussir son projet, un minimum de préparation est exigé. Le montant d’emprunt accordé ainsi que la durée du prêt dépendent fortement de votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’un indicateur utilisé par les banquiers pour étudier chaque dossier.

En effet, la capacité d’emprunt permet de vérifier l’aptitude à emprunter une somme sur une période donnée et la capacité à la rembourser par la suite. Le calcul va donc répondre à la question « combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?  

Pour connaitre les mensualités, les futurs emprunteurs vont devoir se baser sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste après le paiement de toutes les charges.

Comment calcule-t-on la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Pour faire simple, la capacité d’emprunt est égale à la déduction des charges fixes des revenus. Toutefois, dans la pratique, il s’avère que le calcul est plus complexe que cette simple formule. D’autres facteurs vont être pris en compte pour trouver ce fameux indicateur :

  • Le taux d’endettement
  • Le type de prêt
  • Les mensualités
  • La durée d’emprunt
  • L’apport personnel
  • Prêt à taux zéro

Lorsqu’on parle de revenus, toutes entrées vont être prises en compte

  • Les traitements et salaires
  • Les pensions de retraite
  • Les bénéfices issus des activités professionnelles
  • Les autres revenus fonciers ou des différents placements

Concernant les charges, les banquiers vont donc additionner toutes les dépenses fixes notamment : Les mensualités de crédit en cours, les loyers, les pensions alimentaires à verser etc.

Chaque établissement de crédit a son propre calcul. La capacité d’emprunt donné sera donc différente d’un établissement à l’autre. C’est ainsi qu’on recommande de consulter beaucoup d’établissements pour faire valider son projet.

Le taux d’endettement, l’élément clé d’un dossier d’emprunt

Outre la capacité d’emprunt, les établissements de crédit s’intéressent grandement sur le taux d’endettement à ne pas dépasser. Depuis 2020, la HCSF recommande un taux entre 33% et 35%. Cela veut dire que pour un ménage au revenu de 3000€ mensuel, le montant de ses remboursements mensuels de tout prêts confondus ne doit pas dépasser 1000€.

Comme mentionné ci-dessus, chaque établissement a son propre calcul. Il est possible qu’un établissement vous propose un prêt avec un taux d’endettement à 30% ou un autre vous propose un autre prêt à taux d’endettement de 35% ou 40%. Tout dépend de la situation de chaque emprunteur.  

Bon à savoir pour calculer la capacité d'emprunt

Bon à savoir :

Avant d’aller consulter votre banquer, voici les questions auxquelles que vous devez vous poser.

  • Quel est votre apport personnel ?
  • Avez-vous droit aux prêts à taux zéro ?
  • Quel est le montant du prêt à taux zéro ?
  • Quel est le prix de votre bien immobilier que vous souhaitez acheter ? Est-ce un bien neuf ou ancien ?
  • Quel est le montant estimatif des frais du notaire ?
  • Quel est le taux d’intérêt actuel ?

Ces éléments de réponses vont vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez ensuite utiliser des outils disponibles sur internet pour le calcul. Le résultat obtenu ne sera peut-être pas le même que donne votre banquier, mais cela vous donnera une idée de ce que vous pouvez demander sur une durée déterminée.

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Depuis toujours, on sait que l’or a toujours la réputation d’être une valeur de refuge. C’est un investissement préféré des investisseurs pendant la période d’incertitude de l’économie. C’est d’ailleurs le cas du début de la crise pandémique covid-19. Le cours de l’or a atteint son pic en juillet 2020, un niveau jamais réalisé depuis 2011.

En effet, on observe une meilleure performance de l’or lorsque les marchés sont imprévisibles. Cette tendance est habituelle, mais il s’agit simplement d’une observation. Ce n’est donc pas une certitude. Ce métal a toujours été l’instrument utilisé pour faire face à la hausse de l’inflation. Contrairement aux autres actifs qui perdent de la valeur lorsque l’inflation augmente, la valeur de l’or part dans la direction inverse.

Le cours de l’or en début de crise pandémique 2020

Depuis le début de la crise sanitaire Covid 19, le parcours du cours de l’or justifie son rôle de valeur refuge.

cours de l'or 2020 - 2021 (sources: boursorama)
cours de l’or 2020 – 2021 (sources: boursorama)
cours de l'or au 05/05/2021 (sources: boursorama)
cours de l’or au 05/05/2021 (sources: boursorama)

On note une reprise de sa valeur en début du mois de juillet 2020, avant de retomber tout doucement au début du mois de septembre 2020. C’était bien la période où l’activité économique redémarrait après le 1er confinement. Sa valeur repartait encore une fois à la hausse en Novembre et Décembre pour retomber sérieusement après à la fin de Février 2021.

Des prévisions de cours de l’or en 2021

Que peut-on dire de l’avenir de l’or en 2021 ? A observer les fluctuations de cours de l’or, par le passé, et si ce métal précieux réagit vraiment comme on a pu voir jusqu’à présent, on a déjà une petite idée de ce qui va se passer. Certains analystes de grandes institutions financières semblent être très optimistes et prévoient un nouveau niveau record de 2400 dollars l’once d’or en 2021. Plusieurs raisons expliquent ce possible monté de cours de l’or : la crise sanitaire continue, le confinement, les élections à venir… Bref, c’est l’avenir incertain de l’économie mondiale.

Le plan de relance de l’économie américaine

Une des mesures de la politique du président Joe Biden, est de relancer l’économie américaine. C’est bien ce qu’il a fait dès sa prise de fonction. Cette mesure est appréciée par toute la population américaine. Cependant, ce qu’on craint le plus, c’est que cet afflux de liquidité dans l’économie peut entrainer une baisse de dollars. Si c’est bien le cas, logiquement, cela fera grimper certainement le cours de l’or dont la monnaie de référence est le dollar américain.

Le taux d’intérêt d’emprunt bas

Ce niveau bas de taux d’intérêt fait profiter aux bons nombres de ménage. Toutefois, ceux qui ont investi dans les emprunts obligataires ou assurances vie, ne voient plus d’intérêt qu’ils peuvent en tirer. Ils se tournent certainement vers un investissement sur l’or dont la valeur nominale peut augmenter, même si son rendement est inexistant.

Les conséquences de la crise sanitaire Covid 19

On doute des conséquences de cette crise que chaque pays tente de maitriser, tant bien que mal. Néanmoins, on peut déjà constater certains dégâts qu’elle a causé jusqu’à présent : défaillances dans les secteurs de tourisme, restauration, immobilier entreprise, événementiel, aérien, culture, cinéma, spectacle. La liste est longue. Cette situation n’est pas près de s’arrêter là. Elle continue et on ne sait même pas quand peut-on revenir à une vie d’avant crise.  

Les différentes mesures de soutien gouvernementales sont proposées pour aider les entreprises à survivre. Mais, auront-elles la force, un moyen nécessaire pour continuer à fonctionner, après la crise, quand il n’y aura plus d’aides ?

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La cité phocéenne de Marseille est la deuxième ville la plus peuplée de France. Chargée d’histoire, c’est une agglomération très chaleureuse avec un marché immobilier très dynamique qui comporte notamment un grand nombre de nouvelles constructions. Comme beaucoup d’autres personnes, vous cherchez peut-être à vous installer à Marseille. Voici quelques conseils pour vous aider à profiter du dynamisme de cette ville portuaire.

Marseille : une expansion économique propice à l’achat d’immobilier neuf

Grâce à sa situation géographique exceptionnelle, la ville de Marseille est un centre d’activité économique très important. Elle dispose d’infrastructures de qualité et de divers atouts qui favorisent l’émergence de nouvelles constructions. D’ailleurs, vous pouvez obtenir plus de renseignements sur l’immobilier neuf sur Marseille, si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier dans cette ville.

La ville de Marseille présente de nombreux avantages, ce qui en fait une destination où il fait bon vivre. Il s’agit d’une ville très attractive grâce à ses ports, aux nombreux sites touristiques, à la présence de nombreux commerces. Marseille est desservie par différents réseaux autoroutiers et ferroviaires, maritimes et portuaires. C’est aussi une ville avec des possibilités d’emploi très diversifiées.

Marseille et son expansion économique
Marseille et son expansion économique

Le marché de l’immobilier neuf à Marseille

La demande en biens immobiliers est très forte en considérant tout le potentiel que représente la ville de Marseille. De nombreux programmes immobiliers neufs existent désormais pour satisfaire les attentes des couples et familles, des jeunes cadres, des retraités et aussi des étudiants dont environ 60 000 sont inscrits dans les différentes grandes écoles de la ville. Le parc immobilier neuf à Marseille offre de nombreuses possibilités et fait une place à l’optimisation des performances énergétiques, ce qui est un atout non négligeable.

Il faut souligner enfin que l’achat d’un bien immobilier neuf à Marseille est un investissement très rentable. Les logements sont en effet moins chers que dans d’autres villes de France. Par ailleurs, en optant pour des appartements neufs, vous réduisez considérablement les frais de notaire et vous bénéficiez de taux d’imposition réduits, contrairement à ceux qui optent pour des bâtiments anciens.

Installation à Marseille : les quartiers recommandés

Comme partout ailleurs, les quartiers de Marseille se distinguent les uns des autres par certaines caractéristiques spécifiques. Il vous revient d’étudier la zone dans laquelle vous souhaitez vous installer pour voir si elle correspond à vos attentes. Voici quelques idées des quartiers les plus intéressants de Marseille en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier neuf.

Le quartier Longchamp est très prisé car il regroupe beaucoup d’immeubles haussmanniens. Il séduit particulièrement les jeunes cadres, car les conditions pour faciliter la vie quotidienne sont réunies. Le quartier de la Joliette, situé derrière le Vieux-Port, est le nouveau centre économique de Marseille. Outre les logements résidentiels destinés aux familles, vous y trouverez des commerces et infrastructures d’entreprises. Le Vieux-Port est le centre historique de Marseille et il reçoit chaque année des milliers de touristes. C’est une zone très appréciée à cause de la diversité multiculturelle qu’on y retrouve.

Dans le quartier Château Gombert, vous retrouvez des duplex, des appartements 3 ou 4 pièces avec balcons et terrasses, conçus et aménagés dans un style contemporain et minimaliste idéal pour les couples. À Saint-Barnabé, en revanche, vous bénéficierez de la présence d’un grand nombre d’espaces verts. Les prix des appartements neufs de tout standing dans cette zone sont les plus attractifs du marché. Ils intéresseront plus particulièrement les familles ainsi que les petits budgets comme ceux des étudiants ou des retraités.

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De plus en plus de personnes se lancent aujourd’hui dans l’achat et la vente de l’or. La valeur intrinsèque de l’or et son accessibilité sont certainement les raisons de cet engouement. Toutefois, convient-il réellement de se lancer dans l’achat et la vente de l’or aujourd’hui ?

Achat/vente d’or : la revente à des sociétés spécialisées

L’achat et la vente de l’or sont des investissements qui peuvent être très rentables à condition bien évidemment que vous vous soyez adressé au bon professionnel. Vous devez notamment vous tourner vers une société spécialisée dans l’or en France si vous souhaitez vous lancer dans une telle activité.

Il s’agit la plupart du temps de sociétés qui vous proposent l’achat et la revente de pièces d’or, mais également de vos bijoux fabriqués à partir de ce métal précieux. Il faudra par ailleurs vous assurer si vous souhaitez faire un bon retour sur investissement que la société qui vous accompagnera tout au long de l’aventure respecte le cours de l’or. Retenez que l’achat et la vente de l’or sont accessibles à tous les budgets. Certaines personnes choisissent d’investir dans la pièce d’or tandis que d’autres sont disposées à acheter ou à vendre des lingots ou des lingotins.

Votre choix devra être fait en fonction de vos besoins et de vos ressources. N’hésitez pas à vous faire conseiller par les spécialistes que vous rencontrerez certainement dans ces sociétés spécialisées. Autrement, vous risquez de perdre plus d’argent que vous n’en gagnez.

Achat/vente d’or : que faut-il privilégier ?

Parmi les objets en or les plus accessibles à l’achat et à la vente, vous retrouverez les pièces d’or. Il y a une chose que vous devez cependant retenir concernant ces actifs : les pièces d’or ne suivent pas les cours mondiaux de l’or. Elles ont une cote qui leur est propre. Il faudra par conséquent que vous surveilliez l’écart entre la valeur en or d’une pièce et son prix.

Le processus d’achat et de vente des lingots et les lingotins d’or quant à lui est le même que celui de l’achat et de la vente d’une action. Il faudra en effet que vous placiez un ordre d’achat. Dans un cas comme dans l’autre, vous devez vous adresser à une société spécialisée dans ce type de transaction pour éviter toute mauvaise surprise. Il est préférable ici de se tourner vers une enseigne connue et reconnue implantée depuis quelques années.

Achat/vente d’or : quelques conseils à suivre

L’achat/vente d’or est une activité qui est réservée aux personnes majeures et qui sont en possession de leurs capacités juridiques. Il vous sera demandé lorsque vous devez effectuer les différentes procédures, une pièce d’identité attestant de votre majorité. Au cours du processus, vous devez vérifier la balance utilisée par l’expert. Elle doit non seulement être porteuse de deux étiquettes vertes, mais doit également affichée la norme CE. De même, vous ne devez accepter d’être payé que par chèque ou par virement bancaire. Certains pays interdisent en effet le paiement en espèces.

Si vous suivez ces conseils et respectez les réglementations en vigueur, vous pouvez acheter et vendre votre or en toute sécurité auprès de sociétés spécialisées.

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Nous avons bien compris le principe de la SCPI, un investissement qui peut rapporter un rendement net jusqu’à 6%. Il s’agit jusqu’à présent d’un placement dont la rentabilité est la plus performante sur le marché. Il passe désormais devant l’achat d’un bien immobilier locatif, un achat privilégié autrefois par les épargnants désireux d’investir leur agent.

Aujourd’hui, les investisseurs ont le choix d’investir dans différents types de SCPI : immobilier professionnel, résidentiel ou encore logistique.

Devenir propriétaire d’un fonds immobilier grâce à la SCPI

La SCPI promet un investissement sans avoir à se soucier de la gestion tout en percevant des loyers. En un clic, depuis chez soi, toutes les personnes qui souhaitent faire fructifier leur agent peuvent devenir propriétaire d’un bien immobilier sans effort. Bien sûr, le rendement sera à la hauteur de montant investi. Ce placement s’avère plus intéressant que l’assurance de vie en fonds euros, ou un placement locatif traditionnel.

Pourquoi investir dans des SCPI logistiques en 2021 ?

On a vu, jusqu’à présent, les SCPI sur les marchés de l’immobilier de santé comme les cliniques, les EHPAD ou les laboratoires pharmaceutiques.  

Aujourd’hui, elles se diversifient encore plus pour répondre aux besoins des investisseurs. Elles sont présentes dans de nombreux secteurs dont la logistique. Les entrepôts logistiques sont devenus un marché ultra-rentable grâce à la croissance exponentielle du e-commerce. La pandémie Covid-19 ne fait que propulser ce secteur déjà rentable, tel le cas de l’achat de container. La demande de ces lieux de stockage est à son plus haut point actuellement.

scpi logistique

Depuis la crise sanitaire Covid-19, le mode de consommation a changé. De plus en plus d’achats passent sur internet. Les consommateurs n’ont plus besoin de bouger. En quelques clics, ils ont les marchandises dont ils sont besoin aux pieds de leur porte. Ce nouveau mode de consommation leur plait. Non seulement, il leur permet de gagner du temps considérable, mais le choix de produit est très large. Les vendeurs, face à la concurrence féroce, sont obligés de se démarquer pour rester compétitif. Et cela passe par la qualité du service de livraison irréprochable, donc un lieu de stockage de proximité, un entrepôt robotisé pour assurer la chaine d’approvisionnement et de production.  

Ce phénomène a fait exploser la demande immobilière de la part des acteurs économiques spécialisés dans le domaine de logistique. C’est ainsi l’occasion pour les épargnants de profiter de la situation en investissant massivement dans cette niche très porteuse. Et un des moyens de le réaliser est de souscrire à des parts dans une SCPI logistique.

Comment investir dans une SCPI logistique ?

Le rendement est un des critères de choix d’investissement. Et c’est aussi la raison qui attire les épargnants à s’intéresser à la SCPI logistique.

Néanmoins, la décision ne doit pas être prise à la légère. Pour éviter tous risques, il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour déterminer le meilleur placement, et ainsi optimiser la rentabilité. La centrale des SCPI regroupe tous les professionnels indépendants. La plateforme propose un accompagnement sur-mesure en fonction de chaque projet de chacun.

Il est toujours plus judicieux de diversifier son portefeuille : SCPI de santé, SCPI européennes et SCPI logistiques, pour minimiser les risques et maximiser le rendement.

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Vous rêvez d’acheter un bien à Paris, mais il est juste hors de prix. Vous avez un budget limité qui ne vous donne pas la possibilité de devenir propriétaire. Il est vrai que classiquement il faut un budget conséquent ou une capacité d’emprunt confortable pour pouvoir financer un bien immobilier. Sans cela, le rêve le devenir pleine propriétaire peut être difficilement réalisable. Cependant, il existe bien un moyen pour payer son logement à prix réduit. Cela peut se faire via un bail emphytéotique. De quoi s’agit-il ? comment fonctionne-t-il exactement ?

Le bail emphytéotique, en quoi consiste-il ?

Acheter les murs de son logement et payer un loyer pour l’occupation du foncier, telle est la philosophie du bail emphytéotique. Cette pratique a été utilisée pour rendre accessible à la propriété d’un logement. Pas très connue au grand public, cette particularité juridique est très bien connue des notaires.

Le bail emphytéotique consiste à dissocier le mur de l’habitat du foncier. Cela veut dire que le propriétaire est simplement propriétaire du mur mais reste locataire du terrain. Il paie la redevance au propriétaire du terrain qui est, dans la plupart du temps, la collectivité locale ou un acteur institutionnel. Le bail dure en générale entre 18 et 99 ans et est souvent renouvelable.

Ce dispositif a été encouragé par l’Etat pour dissocier le foncier et la construction. D’ailleurs, la commercialisation de 500 logements, dans les ZAC des 13ème, 14ème, 18ème et 20ème, au prix de 5000€ le mètre carré à partir de 2022 a été annoncée par la ville de Paris. Une bonne nouvelle pour ce qui veulent ou doivent absolument rester à Paris.

Quels sont les biens concernés par le bail emphytéotique ?

Comment dit ci-dessus, le bail emphytéotique est un des moyens pour acheter moins cher lorsqu’on a un budget limité. Cependant, ce dispositif ne concerne que certaines zones. Ainsi, une très petite minorité de logements est vendue avec ce type de bail.

Parmi les biens mis en vente, on retrouve toutes types de typologies : appartement, maison individuelle, parking ou garage. Par exemple, de nombreux immeubles d’habitations à Lyon, surtout dans le 3ème et 6ème appartiennent aux Hospices Civils de Lyon depuis plus d’un siècle.

Comment fonctionne le bail emphytéotique ?

En fait, le transfert de propriétaire avec ce contrat s’effectue comme une transaction achat-vente traditionnelle chez un notaire. Dans l’acte d’achat, tout est indiqué : la date de fin de contrat, la durée, le montant du loyer et son mode d’indexation. Toutefois, il est possible que certaines clauses anti spéculatives qui interdisent la cession du bail avant une certaine date, soient inclues dans l’acte.

Comme les autres, le propriétaire du bien en bail emphytéotique ont l’obligation de payer les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation et payer les charges de copropriétés. De plus, il doit payer le loyer du foncier, une somme symbolique, souvent quelques centaines d’euros par an.

Quels sont les risques du bail emphytéotique ?

Un des risques principaux de ce type de transaction est bien le non renouvellement du bail. Le propriétaire du mur risque de perdre son bien après avoir payé pendant plusieurs années. Dans ce cas, c’est un crédit immobilier à fonds perdu.

Dans la réalité, il est arrivé très rarement que le bail ne soit renouvelé. A Lyon, par exemple, les HCL ont déjà renouvelé à plusieurs reprises les baux. Une indemnisation financière a même été prévue pour l’emphytéote en cas de non renouvellement de contrat. Mais, la bonne nouvelle est que certaines villes, acceptent même céder le terrain aux emphytéotes qui font la demande, tel le cas de la ville Hyères.

Outre le risque de se retrouver sans logement à la fin du contrat, le loyer peut être majoré. En effet, rien n’interdit le propriétaire du foncier de réactualiser pour se rapprocher du tarif du marché privé.

En fin, le dernier point concerne la demande de prêt pour financer l’opération. En effet, les établissements de crédits sont très prudents car la prise de garantie est en jeux. Seulement quelques banques sont habituées à ce genre de dossier et acceptent d’accorder le crédit immobilier , sous certaines conditions. Ainsi les emprunteurs n’ont pas de large choix pour financer leur projet.  

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Savez vous qu’on peut négocier le prix de vente lors d’un achat immobilier ? En fait, tout est négociable, comme le taux ou l’assurance d’emprunt. Il suffit simplement de bien cerner le sujet, analyser les informations sur le sujet et structurer nos idées pour pouvoir obtenir un juste prix qui nous convient.

La négociation lors d’un achat d’un bien immobilier est une étape délicate et nécessite une préparation pour remporter le bien tant désiré. Pour bien réussir l’opération, voici la check-list indispensable

  1. Se renseigner sur l’état du marché immobilier local.
  2. Se renseigner sur la date de mise en vente du logement.
  3. Repérer les points faibles du logement que vous avez visité.
  4. Préparer les arguments à l’avance.
  5. Examiner le budget.
  6. Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix.

Se renseigner sur l’état du marché immobilier local

La première étape, lorsque vous avez trouvé le bien idéal est de se renseigner sur l’état du marché immobilier local. Les informations obtenues lors de cette démarche vous permettent d’avoir une idée sur le prix moyen au m² auquel se vendent les biens similaires. Les données sont disponibles part tout. Il n’est pas difficile de les rassembler. Les différents sites comme seloger, ou même des agences immobilières sont des sources d’informations fiables qui sont gérées par des professionnels du secteur. Prendre connaissance de l’état de marché immobilier local vous permet de préparer les arguments crédibles lors de la négociation.

S’appuyer sur la date de mise en vente du logement

Un bien qui est sur le marché depuis un moment a plus de chance d’être négocié que celui qui vient d’arriver sur le marché. Un bien vendu à juste prix, trouve facilement l’acquéreur. La plupart de temps, lorsqu’un bien reste trop long temps sur le marché, de plus de 3 mois, cela veut dire que son prix est surestimé. Une marge importante de négociation est donc envisageable. Pour trouver l’historique de l’annonce, plusieurs outils sont disponibles. Par exemple, avec Castorus, vous pouvez retracer l’annonce depuis sa date de publication jusqu’aux éventuelles baisses de prix.

« La faiblesse des uns peut faire le bonheur des autres ». Cette phrase est vraie car on peut profiter de certaines raisons de la vente d’un bien pour faire de meilleures affaires.  Le divorce, le remboursement de prêt relais, le déménagement sont des facteurs qui mettent les vendeurs dans l’urgence de vendre son bien. Ce sont des raisons qui peuvent permettre de négocier une marge importante.

Repérer les points faibles du logement

Votre bien vous plait. Il est peut-être parfait. Mais il peut comporter quelques points négatifs que vous pouvez utiliser à votre avantage pour faire baisser le prix de vente demandé.

  • La nuisance sonore
  • Les petits travaux d’électricité, de chaudière, de prise…
  • L’isolation
  • Les charges de copropriétés élevées
  • Le réseau de transport commun
  • Les commerces de proximité
  • Les travaux de rafraichissement
  • L’immeuble sans ascenseur
  • La luminosité, l’exposition….

Ces éléments sont les leviers de négociation. La visite du bien à plusieurs reprises et avec beaucoup de personnes peut vous aider à trouver certains de ces défauts. Le mieux est de faire accompagner, lors de votre visite du bien immobilier, par quelqu’un qui a des connaissances en travaux. Cette personne a un œil critique qui vous est très utile.

Préparez vos arguments à l’avance

Maintenant que vous avez visité et revisité le bien, vous pouvez préparer une liste complète de tous ces défauts repérés. Notez-les sur un papier pour ne rien oublier lors de la négociation. Préparez ensuite tous les arguments à partir de ces éléments. L’importance est de ne pas précipiter les choses et de se lancer tout de suite dans la négociation du prix sans se préparer minutieusement à l’avance. Utilisez la diplomatie pour que le vendeur accepte de baisser le prix en encombre.  

Chaque vente est unique. Dans la pratique, on parle en générale entre 5% et 10% de prix de vente. Cependant rien de détermine cette marge. Vous pouvez faire une bonne affaire avec 10% de marge sur certains biens. Vous pouvez également payer trop cher malgré ces 10% de réduction sur certains logements. Pour savoir si le prix est correct ou pas, il faut le comparer avec le bien similaire dans le même quartier. Un bien affiché avec un prix bien en-dessous du prix de marché peut partir très vite. Attention à ne pas donc faire une offre avec un rabais trop important.

Examiner votre budget

Il est indéniable que le vendeur espère retirer de la vente de son bien immobilier, un prix le plus élevé possible. Cependant, vous en tant qu’acheteur, ne devez pas non plus proposer une offre trop basse au risque d’être rejetée. La négociation de ne doit pas être faite en fonction de votre budget. Trouver un juste prix du marché est important pour conclure une vente. Il est donc important de calculer et revoir votre capacité financière, quid à consulter plusieurs établissements de crédit ou un courtier.

Faire une offre bas pour ensuite remonter le prix

Il est important de savoir que la négociation est longue. Il est rare d’obtenir un accord dès la première proposition. L’astuce pour obtenir un prix à votre convenance, est de proposer un prix bas au début pour ensuite remonter. Ce prix doit être plus bas que le plafond que vous serez prêt à payer. Le vendeur veut obtenir un prix élevé ; l’acquéreur veut acheter à un prix bas ; les deux parties vont devoir faire chacun ses efforts pour trouver une juste valeur acceptable pour tout le monde. Un agent immobilier compétent va pouvoir accompagner et convaincre les deux parties à trouver un accord commun. Faites donc confiance à ces professionnels.

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Et si on rassemble nos crédits en un seul, est-il possible ? Oui, c’est ce qu’on appelle le regroupement de crédit. Avec ce mécanisme, les emprunteurs peuvent payer en une seule traite, leur crédit auto, leur crédit immobilier ou leur crédit de travaux. Et ce, quels que soient la durée des crédits ou leur taux d’intérêt. Rassembler tous les crédits est une solution qui simplifie le remboursement et permet de faire des économies.

Comment fonctionne le regroupement de crédit ?

En pratique, le rachat de crédit doit passer par un établissement de crédit, la banque par exemple. Il établit un plan de restructuration en créant un nouveau crédit avec l’emprunteur. Les crédits initiaux sont dont rachetés et réglés par l’établissement en charge de préparer ce montage. Les emprunteurs peuvent donc réadapter leur charge de leur crédit en fonction de leur moyen et leur capacité de remboursement. Cependant, ils s’engagent sur une durée généralement plus longue que celle des prêts initiaux.

Lors de chaque demande de regroupement, le nouvel organisme financier doit déterminer le reste à vivre, la capacité de remboursement ainsi que le niveau d’endettement en prenant en compte tous les revenus et les charges (emprunts, et diverses dépenses courantes).

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges récurrentes et les revenus globaux du foyer. C’et le critère principal d’acceptation d’un rachat d’emprunt. Toutefois, la situation familiale et professionnelle de chaque demandeur est également à l’étude pour déterminer une offre adaptée à chaque cas.

A noter que, cette pratique n’est pas réservée que pour regrouper plusieurs crédits crédit en un seul crédit. Le terme rachat de crédit est aussi utilisé pour désigner un transfert d’un crédit immobilier dans un nouvel établissement bancaire et bénéficier des conditions plus avantageuses.

Quels sont les crédits valables pour le regroupement ?

Le regroupement de crédit peut être pratiqué pour restructurer l’ensemble des crédits, quels que soit leur nature, sauf les dettes professionnelles. On peut donc citer les crédits éligibles :

  • Les crédits travaux
  • Les crédits auto
  • Les prêts personnels
  • Les crédits renouvelables
  • Les découverts bancaires
  • Les crédits immobiliers

Rien n’oppose à rassembler les crédits conso avec le prêt immobilier. Cependant, le taux d’intérêt appliqué au nouveau crédit dépend du poids du crédit immobilier à inclure dans ce nouveau contrat.

  • En effet, si le prêt immobilier représente au moins 60% du montant de l’opération, le nouveau crédit relève de la législation de crédit immobilier. Par contre, le taux à appliquer ne doit pas dépasser le taux de l’usure d’un emprunt immobilier.
  • A l’inverse, si cette proportion est inférieure à 60%, il relève de la législation de crédits à la consommation. Il est, donc, important d’identifier la proportion de crédits immobiliers dans le montage financier pour bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux.
  • Le regroupement des crédits sans prêt immobilier relève également de la législation de crédit conso.

Le rachat de crédit est-il avantageux ?

Aujourd’hui, avec le développement d’internet, une demande de rachat de crédit peut se faire très facilement en ligne. Cependant, pour les emprunteurs qui souhaitent monter le dossier de regroupement de crédit, il est important de comprendre les fondamentaux de l’opération car elle ne comporte pas que des avantages.

Le rachat de crédit permet de diminuer le montant de mensualité de remboursement

En effet, c’est un des intérêts que cherchent tous les emprunteurs qui ont beaucoup de crédits en-cours. Cette baisse significative du montant de mensualité dégage des marges financières pour d’autres projets.

Simplifier la gestion financière 

Le regroupement de crédits est un moyen d’avoir une seule mensualité, un unique interlocuteur (le nouvel établissement qui a racheté les crédits). Ainsi, la gestion et le suivi financier sont grandement facilités.

Un délai de remboursement rallongé et un crédit plus couteux

Pour bénéficier des avantages de l’opération, les emprunteurs doivent faire une concession en acceptant de rallonger sa durée de crédit. Cela veut dire que le montant de mensualité diminue mais leur nombre augmente. Sur le court terme, ils font des économies mais sur le long terme, le coût lié à ce montage peut être très couteux.

Frais de dossier important

Comme pour chaque dossier de financement, le rachat de crédit génère des frais supplémentaires tels que les frais de dossiers que demandent les banques et les établissements de crédits. Les emprunteurs subissent également les pénalités de remboursement et les frais de garantie. Et pour ceux, qui font appel à un courtier de crédit, les frais de courtage peuvent être également demandés.

Nous avons jusqu’à présent bien compris le principe, les avantages et les inconvénients du montage. Maintenant, la question est de savoir quelle solution est la plus avantageuse entre la renégociation et le rachat de crédits ? Beaucoup de personnes hésitent encore entre les deux solutions. Il faut savoir que le choix dépend de chaque profil et de l’objectif de chacun. De plus, chaque nouveau contrat s’accompagne par des frais et de changement d’assurance emprunteur. Pour maximiser le profit, il est recommandé de bien se renseigner sur chaque pratique, de prendre son temps pour comparer les offres et surtout de s’adresser au bon professionnel pour vous accompagner dans votre projet.

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C’est confirmé. Les nouveaux seuils de l’usure viennent d’être publiés au journal officiel. Selon les informations, ces nouveaux taux baissent légèrement. Ainsi, sur 20 ans, le taux de l’usure applicable aux prêts redescend à 2,6% pour ce deuxième trimestre 2021. Ce taux était à 2,67% au dernier trimestre de cette année.

Est-ce une bonne ou mauvaise nouvelle pour les ménages ?

Des taux d’intérêt bas : bonne nouvelle pour ceux qui investissent dans les pierres

En effet, cette nouvelle fait plaisir à ceux qui disposent d’une bonne capacité d’emprunt pour accéder à la propriété ou continuer à investir dans ce domaine de prédilection. Après une hausse au premier trimestre 2021, voici les nouveaux taux applicables pour le 2ème trimestre 2021

Prêts immobiliers à taux fixe (supérieur à 75K€)Taux d’usure (TAEG)
Moins de 10 ans2,52%
Entre 10 ans et 20 ans2,52%
Entre 20 ans et 25 ans2,60%
Prêt à taux variable2,53%
Prêts-relais3,05%

Source : https://revuefiduciaire.grouperf.com/chiffres/taux_usure.html

Pour rappeler, ces taux d’usure ou le TAEG correspondent au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt. Ils ne concernent que les nouvelles offres de prêts. Ils comprennent donc les intérêts du prêt et les autres frais liées à l’emprunt, tels que frais de dossier, frais d’inscription, commission ou assurance d’emprunt.

Ces taux sont fixés par la banque de France, à partir des taux effectifs moyens pratiqué par les établissements de crédit en augmentant d’un tiers. Ces seuils varient en fonction de la durée d’emprunts, de son montant ainsi que de la catégorie de prêt. Et voici les taux pour les prêts des entreprises.

Les taux d’usure applicable au 2ème trimestre, pour les entreprises

Selon la même source, les taux d’usure pour les entreprises restent également bas :

Prêt pour personnes morales sans activité professionnelleTaux d’usure au 2ème trimestre 2021
Prêt en vue d’achat ou vente à tempérament2,04%
Prêt d’une durée initiale de plus de 2 ans, à taux variable1,68%
Prêt d’une durée initiale de plus de 2 ans, à taux fixe1,68%
Découverts14,84%
Autres prêts d’une durée initiale de moins de 2 ans1,4%

Une bonne nouvelle pour certains mais mauvaise nouvelle pour d’autres

Certes, ce niveau très bas de taux d’intérêt est encourageant pour l’achat immobilier. Cependant, il ne profite pas à tout le monde, notamment pour ceux qui ont des difficultés à finaliser leur dossier de crédit. Il s’agit des emprunteurs modestes, fragiles par leurs capacités de remboursement ou des emprunteurs fragiles en termes de santé. Ce sont des emprunteurs à qui les établissements de crédit conseillent de souscrire aux diverses assurances. Par exemple, L’assurance de perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure. Cette assurance est normalement optionnelle mais sans elle, il est parfois difficile de convaincre les banques d’accorder le prêt.

Ces ménages se voient, donc, pénaliser à cause des conditions d’accès au prêts immobiliers, durcies suite à la demande du haut conseil de stabilité financière.

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Lorsqu’on a une activité professionnelle, on se pose toujours la question s’il faut bien un compte bancaire professionnel ? est-il obligatoire d’en ouvrir un ? A quoi sert un compte bancaire ?

Le compte professionnel est obligatoire et facultatif selon les différents cas.

Du point de vue des banques, ce compte est réservé exclusivement aux entreprises, pour enregistrer toutes les transactions financières liées à son activité. Ce compte doit l’accompagner pendant toute son existence, dès sa création jusqu’à la fin de la vie. Bien évidemment, l’entreprise a le droit de changer librement un établissement bancaire et de le clôturer quand elle veut.

Ce compte ressemble à celui des particuliers. La différence de ces deux comptes repose sur les fonctionnalités. En effet, son caractère professionnel permet aux entreprises de bénéficier certains avantages.

A quoi sert le compte bancaire professionnel ?

Au cours de la vie, chaque entreprise aura besoin de justifier son existence et son activité. Le compte professionnel permet de

  • Justifier ses opérations surtout en cas de contrôle
  • Régler les fournisseurs
  • Encaisser les règlements clients
  • Payer les différentes charges sociales et fiscales
  • Régler les salaires
  • Encaisser et payer les prêt

En gros, toutes les opérations financières de l’entreprise doivent passer par ce compte bancaire professionnel. Grâce à ce compte, l’entreprise aura plus de facilité pour la gestion comptable, le suivi de recouvrement, le suivi de trésorerie et autres. De plus, elle bénéficie des services dédiés aux professionnels comme la découverte bancaire plus importante ou la gestion des effets de commerce.  

A noter qu’il est interdit de mélanger le compte professionnel et personnel. Cette pratique constitue un délit passible de lourde sanction pour les sociétés. Cependant, elle est tolérable pour les entreprises individuelles. Il est donc important d’avoir un compte professionnel quand on veut exercer son activité professionnelle à en tant qu’entreprise. Toutefois, l’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas obligatoire pour tout le monde.

Qui doit donc ouvrir un compte bancaire professionnel ?

En fait, l’obligation d’avoir un compte professionnel dépend du statut juridique de chaque entreprise. Celles qui disposent de leur propre patrimoine sont obligées d’en avoir un. Elles y déposent les fonds constituant le capital social. Le certificat de dépôt de fonds leur permet d’obtenir l’immatriculation.

Les micro-entreprises qui réalisent un faible chiffre d’affaire et les entreprises individuels qui exercent une activité libérale ou artisanale ne sont pas soumises à cette obligation.  

Statut juridiqueCompte bancaire professionnel
Société unipersonnelObligatoire
Société pluripersonnelleObligatoire
EntrepriseindividuelleObligatoire : pour les commerçants Facultatif : pour la profession libérale et artisan
Micro-entrepriseFacultatif si le CA < 10 000€ pendant 2 ans

Où peut-on ouvrir un compte bancaire professionnel ?

Les entreprises ont libre choix d’ouvrir son compte pro avec n’importe quel établissement bancaire. Ainsi elles peuvent solliciter les banques physiques ou en ligne. Le choix de banque dépend donc des besoins et des motivations de chacun.

Néanmoins, une banque peut refuser l’ouverture d’un compte pro. De plus, elle n’a pas l’obligation à justifier son refus. Dans ce cas, l’entreprise peut adresser à la banque de France pour demander à bénéficier de la procédure du droit au compte. Elle désigne, alors, d’office un établissement pour cette ouverture de compte.

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Château de Belgrave, Coteaux de Santenay ou Coteaux du Layon, vous les connaissez peut-être. Ces noms font déjà saliver à ceux qui connaissent la qualité exceptionnelle de leurs vins et des grands crus produits en région bordelais, ou dans les Pays de la Loire. Au-delà du plaisir gustatif, la fiscalité modérée de l’investissement, intéressent bon nombre d’investisseurs assoiffés de bonnes affaires. Cependant, acheter des parts GFV ne dispose pas que des avantages.

Investir dans le vin via le GFV

Pour ceux qui souhaitent une diversification de patrimoine, le vin s’avère une bonne opportunité d’investissement. Obtenir des parts dans les domaines viticoles ou simplement marchander les grands crus, le choix est large. Les avantages fiscaux n’en sont pas moins pour inciter encore plus les grands fortunés à posséder des hectares de vignes.

Si vous disposez du capital, du temps nécessaire et surtout du savoir-faire, il est tout à fait possible d’acquérir un domaine viticole. Cependant, le vin ne se réserve pas qu’au grand fortuné. Si vous ne disposez pas de moyen nécessaire à l’acquisition et gestion d’un domaine en pleine propriété, il vous reste une autre possibilité d’accéder à la propriété grâce à l’achat de parts via le groupement foncier viticole (le GFV). Il est à noter que le prix des titres des SCI de Vin varie en fonction du prix des vignobles.

Le GFV, comment fonctionne-t-il ?

Du point de vue juridique, le GFV est une société civile. Il réunit un nombre limité d’associés, uniquement des investisseurs particuliers, dont l’objectif est d’acquérir et de gestion les parcelles vinicoles. 

Ces investisseurs sont donc les copropriétaires des vignes. Cependant, ils sont libérés de tout les soucis liés à la gestion du domaine car l’exploitation est confiée à un viticulteur professionnel, dans le cadre d’un bail à long terme, en général, entre 18 et 25 ans. En échange, le GFV perçoit un fermage versé par l’exploitant professionnel. Ce dernier détient donc le savoir-faire technique et commercial nécessaire à la bonne gestion du domaine.

On retrouve ainsi 3 acteurs clés dans le mécanisme de GFV :

  • La société de gestion qui met en place le GFV et s’occupe de toute la gestion liée à la GFV, c’est-à-dire, la recherche de l’exploitant, la répartition des revenus, la comptabilités…
  • Les investisseurs, qui sont les particuliers. Chacun participe financièrement à l’acquisition d’un domaine viticole.
  • L’exploitant qui s’occupe de la partie terrain et technique de la gestion viticole. Il produit ainsi le vin et le commercialise.

Acheter de parts de GFV et profiter des avantages fiscaux

Les propriétaires des parts de GFV bénéficient divers avantages liés à l’opération. En plus de pouvoir acheter des bouteilles issues de la production au prix propriétaire, ils ont également droit à des avantages fiscaux et des revenus issus de la location.

En terme d’IFI et d’impôt sur les successions, les avantages fiscaux octroyés dans le cadre de l’acquisition des parts de GFV sont attractifs. En effet, les propriétaires de ces parts peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de la valeur des parts, dans la limite de 101 897€ et 50% de leur valeur au-delà de ce seuil.

En cas de donations et successions, l’exonération est toujours à hauteur de 75% de la valeur des parts, mais le seuil sera limité à 300 000€. Au-delà de ce niveau, le taux d’exonération sera de 50%. Cependant, pour prétendre à cet avantage sur les droits de mutation, deux conditions doivent être réunies :

  • Les parts doivent être détenus depuis au moins 2 ans
  • Et le successeur doit conserver ces parts pendant 5 ans minimum

Un investissement sur le long terme avec risque élevé

La rentabilité de l’affaire dépend de deux critères : les revenus issus de l’exploitation et la valorisation des parts. Même s’il génère des revenus locatifs réguliers, on observe un rendement très faible dans ce type d’investissement, soit entre 1,5% et 3,5%.

Quant à la valorisation des parts, cela dépend de l’évolution du prix des vignobles de la région, et du résultat de l’expertise sur la qualité de produit obtenus, qui fluctue d’une année à l’autre. Puisqu’il s’agit de l’agriculture, le rendement du travail d’une année dépend fortement des conditions météorologiques : la tempête, grêle, gel de printemps, sécheresse, inondations. Les diverses maladies peuvent également affecter les vignes et entrainent donc des pertes de la récolte ou une baisse de rendement. Le risque est assez élevé. Il ne faut donc pas espérer une grosse valorisation des parts.

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Le container a de plus en plus la cote. Avec la mondialisation, les échangent commerciaux ne cessent d’augmenter. Même malgré la crise Covid-19, le transport maritime continue sa courbe de croissance. La demande de container, elle aussi, suit cette tendance. Ainsi, acheter le container pour ensuite le rentabiliser n’est pas une mauvaise idée. Au contraire, c’est une affaire très rentable. Alors, comment acheter un container ? où acheter le container ? Que peut-on faire avec un container ?

Où acheter un container ?

Chaque année, nombreux containers parcourent des milliers de kilomètres à travers le monde et transitent chaque port. Certains sont la propriété des compagnies maritimes, certains d’autres appartiennent aux particuliers. Oui, vous avez bien lu. L’achat de container n’est pas réservé qu’aux grandes compagnies de transport comme le CMA…. Les ménages eux, aussi ont la possibilité de s’en procurer. Aujourd’hui, tout le monde peut acheter et vendre le conteneur qu’il soit premier voyage ou d’occasion.

Pour en acheter un, ce n’est rien difficile. Il suffit de contacter les entreprises ou agences spécialisés qui proposent les conteneurs à vendre. Vous avez donc

  • Le container
  • Goliat
  • Mouvbox France
  • ….

Ces professionnels ont des connaissances suffisantes pour vous orienter vers un produit qui correspond le mieux à votre besoin et son utilisation.

Comment acheter un container ?

Le choix d’un container est de manière générale en fonction de son mode de stockage et de sa transformation. Ainsi le choix d’esthétique et de d’étanchéité du produit en dépend. Par exemple, un particulier qui souhaite transformer son container en piscine, choisira un qui est en très bonne état et bien étanche. Le professionnel, lui choisir un container d’occasion pour son prix et pour son utilité de stockage.

En somme, pour choisir un container, il faut savoir ce que vous voulez en faire avec votre achat. En fonction de votre projet, vous pouvez choisir un, selon les critères

  • Esthétique
  • Etanchéité
  • Prix
  • Et sa taille

Combien coûte un container ? cela dépend de son état et de sa taille. Vous avez ici les différentes catégories de container :  Neuf, premier voyage, classe A, classe B, classe C. Un premier voyage coûte entre 2500€ et 5000€. Vous pouvez vous débourser moins de 1500€ pour un classe C.

Que peut-on faire avec le container ?

Auparavant, réservé au transport maritime, aujourd’hui, l’utilisation de container se décline en plusieurs façons.

De plus en plus de ménage l’achète pour le transformer en piscine. Il s’avère que c’est une affaire très rentable pour son prix peu élevé et pour son côté opérationnel. De plus, esthétiquement, certains modèles sont très jolis pour venir décorer le jardin. Il n’y a besoin de travaux particuliers qui durent longtemps. Il suffit de le poser à l’emplacement prévu pour, le tour est joué pour une piscine container d’été.

Outre son utilité pour le transport, il existe aussi des maisons construites avec les containers. Ces maisons containers ont tout pour plaire aux propriétaires qui ont un budget limité. Elles ont convaincu beaucoup de personnes par son esthétique, sa modularité, son coût, sa superficie, son confort…

Son utilisation n’en reste pas là. Certains le transforment en

  • un container de stockage,
  • un container abri de jardin,
  • un container de garde meuble

Aménager et louer un container en garde meuble comme si vous louez votre cave, n’est-ce pas une affaire à saisir ?  

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Investir dans la pierre est toujours une bonne affaire rentable. Plusieurs solutions sont possibles pour ceux qui veulent se plonger dans ce type d’investissement : une opération classique d’achat et de revente de bien immobilier, un marché de location, un investissement dans la SCPI, un investissement dan HEPAD etc. De plus, il existe plusieurs dispositifs et statut qui permettent une optimisation en matière de fiscalité, d’impôt et de rentabilité. Parmi ces mesures, un démembrement de la SCPI est une des solutions qui présente de nombreux avantages.

Il est possible d’acheter des parts d’une SCPI en démembrement 

Comme indiqué ci-dessus, acheter des parts de SCPI est une solution pour faire fructifier son argent. Pour cela, il y a deux possibilités : acheter en pleine propriété ou acheter en démembrement. En cas de démembrement, seule la nue-propriété est acquise, la pleine propriété étant récupérée quelques années plus tard, au terme du contrat fixé lors de la signature d’acte.

Le démembrement de SCPI est un des modes d’acquisition qui peut se faire soit avec un moyen d’achat au comptant, soit à crédit. L’acquisition peut se faire auprès de presque toutes les sociétés de gestion. De manière générale, c’est l’épargnant qui se porte acquéreur de la nue-propriété. Les personnes morales, qui ont plus d’excédent de trésorerie à placer, achètent l’usufruit des parts.

A noter que pour réaliser cette opération, l’épargnant peut contacter directement la société de gestion de SCPI ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller financier ou une plateforme de distribution.

Acheter des parts SCPI en démembrement présente plusieurs avantages 

Cette opération d’achat est gagnant-gagnant pour les deux acquéreurs : l’épargnant (le nu propriétaire) et l’entreprise (l’usufruitier). Comme un démembrement d’une propriété classique, celui des parts de SCPI présente des avantages multiples

Un complément de revenus à la retraite

Il permet au nu propriétaire de différer la perception de loyers. Nombreux épargnants placent leur argent dans cette opération pour but de réparer leur retraite, la période où le revenu mensuel est moins important suite à l’arrêt d’activité professionnelle. Il peut donc coïncider le terme du démembrement avec l’âge de son départ pour pouvoir compenser cette baisse de revenus.  

Une décote intéressant sur le prix d’achat des parts

Puisque l’épargnant accepte de renoncer à la perception des loyers, il peut profiter d’une décote importante sur un prix d’achat des parts d’environ 20% sur 5 ans et 32 % sur 10ans. Cette décote augmente en fonction de la durée d’acte.

Dans la pratique, les sociétés de gestion utilisent le terme « clés de répartition » pour parler de décote. Par exemple pour une décote de 20%, la clé de répartition correspond à 80%. Ainsi, un épargnant ne paie que 80% du prix de vente pour acquérir la nue-propriété de la part de SCPI. Cette clé de répartition est définie selon la table des notaires. Cependant, les sociétés de gestion ont quelque peu la possibilité de moduler ce taux. Il est donc possible d’obtenir un taux de décote plus ou moins avantageux selon les sociétés de gestion.

Avantages fiscaux en matière d’impôt sur les revenus, IFI

Le fait de ne pas recevoir de loyers issus de son achat des parts de SCPI pendant un certain temps, cet investissement n’est logiquement pas soumis à aucune fiscalité, et sort donc de l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière pour les plus fortunés.  

Au terme du démembrement, la pleine propriété est récupérée. Le nu propriété devient plein propriétaire et peut bénéficier des loyers des parts. De plus, il bénéficie d’une exonération fiscale sur cette opération.

Un calcul de plus-value optimisé

Le nu propriétaire peut bénéficier d’un calcul de plus-value optimisé s’il décide de vendre les parts de SCPI. La plus value sur la vente sera calculé sur la valeur réelle des parts et non pas sur la valeur décotée payée. Par exemple, l’épargnant a payé 70€ au lieu de 100€ de prix des parts. S’il vend ses parts pour 150€, la plus-value générée sera de 50€ (soit 150€ – 100€) et non pas 80€ (150€ – 70€).

Un placement de trésorerie pour les entreprises – l’usufruitier

Pour les entreprises à l’IR ou à l’IS, il s’agit d’un placement de trésorerie à court et moyen terme. Ce placement lui permet de bénéficier d’une décote des parts et percevoir des revenus dès la première année d’investissement, pendant la période de démembrement. Ainsi, le montant investi de départ sera rapidement remboursé.

A noter qu’une personne physique pourrait également acheter l’usufruit des parts, s’il souhaite percevoir des revenus complémentaires dès le départ de son investissement ou s’il souhaite utiliser du déficit foncier avant qu’il ne soit perdu.

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Le démembrement est un terme qu’on n’entend pas souvent dans la vie quotidienne. Pourtant cette pratique existe et est même très avantageuse en termes d’investissement et d’optimisation fiscale. On le voit souvent pratiqué dans le cadre familial lors d’une donation ou d’une succession. Cet acte juridique consiste à diviser une propriété en nue-propriété et usufruit.

Comment fonctionne le démembrement ? Quels sont les avantages ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Être propriétaire d’un bien, cela signifie que vous avez le droit de jouir et de le disposer de manière absolue. Ainsi, pour justifier cette pleine propriété, il faudrait réunir trois éléments ci-dessous :

  • L’usus : le droit d’utiliser le bien
  • L’abusus : le droit de disposer le bien en cas de vente ou transmission
  • Le fructus : le droit de récolter les fruits liés au bien

Cependant, il y a un démembrement lorsque cette pleine propriété d’un bien est partagée entre l’usufruitier et la nue-propriétaire. L’usufruitier bénéficie dans ce cas de la jouissance pendant une période donnée et fixée alors que le nu propriétaire bénéficiera des murs à la fin de l’usufruit. A la fin de la jouissance, le bien démembré sera récupéré par la nue propriétaire en franchise de droits fiscaux. C’est une façon de transmettre le patrimoine aux héritiers sans avoir à payer les droits de succession.

Quels sont les intérêts d’un démembrement de propriété ?

Comme évoqué ci-dessus, le démembrement permet de transmettre ou donner son bien sans subir les frais de succession. Ainsi les héritiers et le conjoint survivant seront donc protégés en cas de décès de l’usufruitier.

Les parents qui souhaitent donner son bien à ses enfants plus tard, peuvent constituer un démembrement du bien immobilier. Ils peuvent dans ce cas bénéficier de l’usufruit pendant la période fixée, 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Pendant cette période, ils peuvent y vivre ou le louer pour bénéficier du loyer. Les nu propriétaires, eux, ne supporte ni charges, ni impôts, sauf en cas de gros travaux. Ce mécanisme permet de préparer la transmission de patrimoine en douceur, tout en profitant des avantages fiscaux liés à l’acte.

En clair, on peut résumer les avantages de cet acte juridique en 3 gros points principaux :

  • Protection du conjoint survivant : le concubin ou partenaire de PACS
  • Protection les héritiers sans pour autant les nuire
  • Economie sur les droits de succession pour la reconstitution de la pleine propriété au terme de l’usufruit

Comment démembrer un bien immobilier ?

Vu ces avantages, démembrer un bien s’avère très intéressant pour un investissement comme pour une donation ou une succession. En effet, on peut démembrer un bien de 2 façons : acheter ou donner.

Donation temporaire d’usufruit

C’est une technique qui consiste à transmettre à quelqu’un la jouissance d’un bien pendant un certain temps, généralement 10 ans, pour qu’il puisse en profiter. En pratique, elle est souvent utilisée dans le cadre familial pour aider un enfant ou un proche sans se séparer réellement du bien. Le nu-propriétaire récupéra sa pleine propriété au terme de l’usufruit. Le bien concerné sort du patrimoine du donateur pendant cette période, ce qui réduit donc son IFI. Les droits de mutation son calculé sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien.

Ce mécanisme n’est pas très avantageux dans le sens où on peut se faire redresser par l’administration si elle considère que le bien ne profite pas à l’usufruitier. De plus, les héritiers ne profitent pas d’avantages fiscaux sur la succession. Le bien reviendra en pleine propriété au donateur lors que l’usufruit s’éteint à l’issue de la période fixée auparavant. Les héritiers devront dans ce cas payer les frais de succession.

Donation de la nue-propriété

Il est possible de se séparer de la nue-propriété par donation. C’est une solution beaucoup plus avantageuse que la donation de l’usufruit. Le donateur continue toujours de profiter du bien jusqu’au jour de son décès. Ce mécanisme présente deux avantages. Du côté donateur, il profitera des avantages fiscaux liés à la donation. Les héritiers, eux, n’auront donc pas de frais de succession à régler.

Pour le donateur, les droits de donation sont réduits. Ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur à la date de donation.

Age du donateurValeur usufruitValeur nue-propriété
moins de 21 ans90 %10 %
Entre 21 – 30 ans80 %20 %
Entre 31 – 40 ans70 %30 %
Entre 41 – 50 ans60 %40 %
Entre 51 – 60 ans50 %50 %
Entre 61 – 70 ans40 %60 %
Entre 71 – 80 ans30 %70 %
Entre 81 – 90 ans20 %80 %
à partir de 91 ans10 %90 %
soure: lafinancepourtous.com

Acheter en démembrement de propriété

Il existe plusieurs possibilités d’acheter en démembrement de propriété.

A noter qu’on peut donner ou céder les droits d’usufruit et de nue-propriété. Dans ce cas, les charges supportées doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, pour s’assurer que le bien aura été bien entretenu à terme la pleine propriété.

Acheter en démembrement simple

Les parents acquèrent l’usufruit pendant que l’enfant achète la nue-propriété. Les parents profitent de cette jouissance durant leur vie. C’est au décès du parent que l’enfant deviennent pleine propriétaire du bien, sans payer le droit de succession.

Acheter en démembrement croisé

Cette forme est utilisée en pratique pour les couples non mariés ou pacsés. Chaque partenaire achète chacun sa part d’usufruit et nue-propriété du bien. Lors du décès d’un des partenaires, le survivant conservera la jouissance et la propriété du bien.

Acheter en démembrement croisé via SCI

Chaque associé achète sa part nue-propriété et usufruit. Cela veut dire que la totalité des parts est démembré et distribué à chacun des associés : un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Comment sortir d’un démembrement ?

Le démembrement présent des avantages considérables. Cependant, cette pratique dispose également ses limites. En effet, même si les droits démembrés (usus, fructus et abusus) sont indépendants l’un de l’autre, mais lorsqu’il s’agit de la vente du bien démembré, il faut obligatoire l’accord des 2 parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire.  

Le démembrement prend fin au terme du contrat ou au décès de l’usufruitier. Il s’agit donc d’un remembrement de la propriété. A noter qu’au décès du nu-propriétaire, le bien rentrera dans le cadre de la succession et sera transmis aux héritiers pour la valeur de la nue-propriété.

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