Revenus fonciers: Un régime réel et micro foncier, lequel choisir?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et que vous louez, vous devez déclarer ces revenus. Les loyers perçus au titre de la location meublée ou location non meublée ne sont pas soumis aux mêmes règles d’imposition. S’il s’agit d’une location non meublée, vous devez déclarer ces revenus locatifs dans la catégorie revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Selon les recettes encaissées, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel ou micro foncier.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro foncier ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce régime par rapport au régime réel ?

Qui bénéficie du régime micro foncier ?

Vous rentrez de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier dès lors que vos revenus locatifs globaux issus de la location non meublée d’une propriété urbaine ou rurale, sont inférieurs à 15 000€ par an.

Néanmoins, certains revenus qui relèvent de régimes fiscaux particuliers comme le dispositif Borloo, Malraux ancien, Périssol, Robien… ne vous ouvrent pas droit a ce régime simplifié d’imposition. Vérifiez donc la nature de vos revenus locatifs.

Si vous détenez des parts de SCPI, vous devez être propriétaire direct d’au moins un bien loué non meublé pour bénéficier de ce régime micro foncier.  

Même si toutes les conditions pour bénéficier de ce micro foncier, sont remplies, vous avez toujours la possibilité d’opter pour un régime réel si vous souhaitez. Attention, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. Cependant si au-delà des 3 années d’engagement, vos revenus fonciers sont toujours inférieurs à 15 000 €, vous pouvez renoncer à l’option et bénéficier à nouveau du régime forfaitaire.

Régime réel et micro foncier : quels avantages et quelles limites ?

Le micro foncier est un régime forfaitaire. Vous, en tant que contribuable, devez déclarer le montant brut de vos loyers encaissés directement sur la déclaration 2042. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% appliqué par le service des impôts des particuliers. Cet abattement couvre tous les frais liés à cette activité locative, c’est-à-dire les travaux et les charges qui ne peuvent en aucun cas être déduits.

Prenons l’exemple d’un appartement loué nu pour un loyer annuel de 12000 €. Vous relevez de plein droit du régime micro foncier. Si vous optez pour ce régime, vous serez imposé à 70% de recette globale, soit 8400€ (12000 x 70%). Cette somme nette sera rajoutée à vos autre revenus pour la base soumise à l’impôt sur le revenu.

Cette option est très intéressante lorsque vos charges représentent moins de 30% de loyers. Vous ne paierez pas d’impôt sur une partie de vos revenus fonciers. C’est plus particulièrement le cas lorsque vous n’avez plus d’intérêt d’emprunt ou que les charges du logement son minimes en raison de l’absence de travaux.

Néanmoins, il est judicieux de bien choisir le régime en prenant en compte toutes les charges que vous allez supporter concernant la location de votre bien immobilier. Le montant total des frais peut parfois dépasser le taux de 30% retenu comme base forfaitaire.

Pour rappel, lorsque vous optez pour un régime foncier normal, vous devez déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire, les loyers encaissés pendant l’année civile après déduction de charges. Les charges qui sont déductibles sont

• Les travaux
• Les assurances d’appartement, de loyers impayés, de prêt
• Les intérêts d’emprunts
• Les honoraires de gestion
• La taxe foncière  

Il est parfois plus avantageux de privilégier le régime réel plutôt que le micro foncier même si vous avez moins de 15 000€ de recettes brutes par an. Dans certain cas, le régime réel peut vous amener à faire du déficit foncier.